מהו הסכם זיכרון דברים?
מדובר בהסכם ראשוני, טרם חתימה על הסכם גופו של הסכם מכר.
כאשר מדובר בעסקאות מקרקעין (בדגש על נכסי מגורים), על דרך הכלל הסכם זיכרון הדברים מתרחש בעת שהרוכש ראה את הנכס ובכוונתו לרוכשו.
על מנת ליצור “מסגרת ראשונית”, מעין מחייבת, להיקשרות בין המוכר לבין הקונה, מעלים הצדדים את ההסכמות ביניהם על הכתב, ומיד לאחר שלב זה מתחילים באי כח הצדדים ליצור את הסכם המכר גופו.
בתקופה שבין חתימתו של הסכם זיכרון הדברים ובין חתימת הסכם המכר, מצופה מהמוכר שלא לנהל מו”מ למכירת הנכס אל מול כל גורם שלישי אחר, ומהקונה מצופה לנהוג בתום לב וככל שהסכם המכר יהווה הסכם מקובל וסביר בנסיבות העניין – להיקשר בעסקה.
הסכם זיכרון דברים כהסכם מחייב
רבים לא מודעים לכך, שהסכם זיכרון דברים יכול, שלא בכוונת מכוון, להוות הסכם מחייב לכל דבר ועניין.
דהיינו, נסיגה ממנו או הפרתו יכולה להוות עילה לאכיפת ההסכם או לתשלום פיצויים.
חשוב לדעת, כי הפסיקה קובעת שבעת שהצדדים מעלים על הכתב את פרטי הנכס, מועד מסירת החזקה, סכום התמורה וחלוקת התשלומים, חלוקת המיסים בין הצדדים וסכום הפיצוי המוסכם – הדבר מעיד על גמירות דעתם של הצדדים לכך שהסכם זיכרון הדברים הינו הסכם שריר ותקף לכל דבר ועניין, והסכם המכר שנחתם לאחר מכן, מהווה למעשה, מנגנון להשלמת פרטים בלבד.
כמו כן, חשוב לדעת שבמקרה ובו הצדדים אכן העלו את הפרטים המפורטים במסגרת זיכרון הדברים, ידרוש ההסכם דיווח לרשויות המס, ככל הסכם מכר – דהיינו, בתוך 30 ימים על הצדדים לדווח על העסקה לרשויות המס בשם המוכר (לשם תחשיב מס השבח) ובשם הקונה (לשם תחשיב מס הרכישה).
מדוע לא מומלץ לחתום על הסכם זיכרון דברים
המלצת הבסיס הינה שלא לחתום על הסכם זיכרון דברים, אלא להיקשר ישירות בהסכם המכר.
הסיבה העיקרית – מדובר בעסקת מקרקעין בעלת משמעויות כבדות משקל.
כבכל עסקת מקרקעין, יש לבצע בדיקות מדוקדקות על מנת לדעת באם קיים פגם זה או אחר בנכס, אשר הקונים, לצורך העניין, לא היו מודעים לקיומם ולא הייתה בידם האפשרות או הידע הרלוונטי לבצע את הבדיקות ההכרחיות.
אם כך, יכול להיווצר מצב שבו הצדדים נקשרו בהסכם זיכרון דברים מחייב לכל דבר ועניין, ורק לאחר מעשה יתברר להם כי קיים פגם פיזי בנכס או שקיימת הגבלה או בעיה אחרת כלשהי, בזכויותיו של המוכר בנכס – מצב שאינו רצוי ויחייב פנייה לערכאות שיפוטיות על מנת לבחון אפשרות לבטל את ההסכם או לצמצם את הנזק שנגרם בהכרח.
לכן, ככל והנכם בכל זאת מבקשים לחתום על הסכם זיכרון דברים, מסיבה זו או אחרת, רצוי לכלול בהסכם תנאי הקובע שבמידה ויתגלה פגם או מום בנכס אגב בדיקה נוספת ו/או ככל שיתגלה פגם או מום בכל הקשור בזכויות המשפטיות ו/או התכנוניות של המוכר בנכס (או באפשרויות המימון של הרכישה מטעם הקונה) – תהא אפשרות לצדדים לסגת מהעסקה, מבלי שהדבר ייחשב כהפרת הסכם.
