ליווי של עורך דין בעסקאות מקרקעין

ליווי משפטי בעסקאות מקרקעין הוא אינו מותרות.

עסקת מקרקעין מכילה את כל הגורמים בעסקה רגילה, כגון משא ומתן, מסוימות, גמירת דעת, תום לב ועוד אולם מכילה אלמנטים נוספים כגון זכויות בניה, שימושים, מיסוי מיוחד, התחייבויות ייחודיות לעסקאות נדל”ן ועוד.

עסקאות מקרקעין מקיפות קשת רחבה של אפשרויות.

החל ברכישת דירה למגורים או דירה להשקעה, רכישת חנות להשכרה, נכס תעשייתי או מגרש, בניין משרדים או בנייני דירות וכלה ברכישת מניות בחברת נדל”ן שנחשבת עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין.

נושא המיסוי מגוון ומשתנה מעסקת מקרקעין אחת לרעותה.

בכל העסקאות יש חובה לשלם מס רכישה או מס שבח עליהם ניתן בנסיבות מסויימות לקבל פטור מלא או חלקי, לעיתים נדרש לשלם מס רכוש, היטלי השבחה או היטלי פיתוח, דמי הסכמה או דמי היוון ועוד.

תכנון נכון וביצוע בדיקות מקדמיות יסודיות יכולים להכריע את הכדאיות של עסקת מקרקעין, באם העסקה תצא לפועל אם לאו, איך יושפע מחיר העסקה, כיצד מומלץ לממן את העסקה והאם לאחר כל הבדיקות הללו העסקה כדאית אם לאו.

ניסיון מצטבר של מעל 20 שנות ניסיון משפטי ועסקי שצבר משרדנו הינו חלק חשוב בשירות שלקוחות המשרד מקבלים.

לצד ליווי ופיקוח אישי של השותפים במשרד. למעשה מדובר בלב ליבה של העשייה המשפטית של משרדינו.

הליווי המשפטי בעסקאות מקרקעין.

משרדנו פועל בדגש על עסקאות מכר ורכישת דירות מגורים, מתחיל כבר בשלב בו נפגשים הצדדים עם מתווך, לשם רכישת דירה מבוקשת או לשם מכירת הדירה. זהו למעשה השלב הראשון בו מתבקשים הצדדים לחתום על מסמך משפטי מחייב אל מול המתווך, ובו הם מתבקשים, בין היתר, לאשר את שכרו אגב הנכס המדובר. מאחר ומדובר במסמך משפטי לכל דבר ועניין, אנו, עורכי הדין בעסקה, בוחנים את המסמך ואת משמעותו ומאזנים אותו לטובת שני הצדדים.

המשך העסקה לאחר חתימה על מסמך משפטי מחייב

בשלב הבא, ולאחר שהצדדים החליטו להתקדם בעסקת המכר, עליהם לסכם ביניהם פרטים ראשוניים בלבד. המלצתנו לצדדים, להגיע להבנות, בשלב זה, אך ורק בקשר עם מחירה של הדירה, תאריך המסירה ובדבר הפריטים הנותרים בדירה. יתר הנושאים יקבלו ביטוי בהסכם המכר, לאחר שילובנו בין עורכי הדין של הצדדים. כמו כן, אנו ממליצים שלא לחתום על זיכרון דברים בין הצדדים, בשום מקרה.

טיוטת הסכם המכר

השלב הבא עוסק בחליפת טיוטות הסכם המכר/רכישה בין עורכי הדין של הצדדים. טרם החלפת הטיוטות כאמור, עורך הדין יבצע זיהוי של הלקוח באמצעות טפסי זיהוי בהתאם לקבוע בהוראות החוק שעניינן בחוק איסור הלבנת הון. הנוהג הוא שעורך הדין מטעם המוכר הוא זה אשר יוצר את הטיוטה הראשונה, מהטעם הפשוט שהמוכר מכיר את הדירה, את פרטיה הרלוונטיים ועליו ליתן הצהרות רלוונטיות בקשר לכך. עורך הדין של הרוכש, לעומת זאת, מגיב לטיוטת ההסכם לאחר שבחן את פרטיה ולאחר שבחן היטב את מכלול הנתונים בקשר לדירה, לרבות, בין היתר, את מצב הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל, בוועדה מקומית לתכנון ובניה, ברשם המשכונות או ברשם החברות, בבנקים נותני המשכנתא לטובת המוכר, בדק אישור זכויות מאת חברה משכנת, חוזה חכירה, תשריטי בית משותף ותיק בית משותף ועוד מכלול של בדיקות.

חשוב לציין, כי הבדיקות המבוצעות על ידי עורך הדין מטעם הרוכש, ישמשו אותו בעת שהרוכש יידרש להמציא נתונים לבנק המלווה מטעמו, לשם קבלת ההלוואה המובטחת במשכנתא.

השלב לאחר שעורכי הדין הגיעו להבנות

לאחר שעורכי הדין יגיעו להבנות והסכמות באשר לנוסח מוסכם של הסכם המכר/רכישה, עליהם להכין את נספחי ההסכם, ובהם, בין היתר, בקשות לרישום הערת אזהרה, יפויי כח לרישום הזכויות, שטרי מכר או שטרי העברת זכות שכירות ועוד.

לאחר מכן ובשלב הבא, הצדדים מתכנסים למעמד חתימת ההסכם, ועל עורך הדין להכין את ההסכמים לחתימה, לזהות פעם נוספת את הצדדים להסכם באמצעות מסמכי זיהוי רשמיים ולוודא חתימות נכונות ומלאות על מכלול עותקי ההסכם.

ישום ההסכם הלכה למעשה

בשלב הבא, מתחילים ביישום ההסכם הלכה למעשה והוצאתו אל הפועל. שלב זה מתחיל בביצוע תשלומים לנאמנות עד למילוי התנאים להעברת כספים לידי המוכר, רישום הערת אזהרה, ניכוי משכנתא מטעם המוכר (ככל וקיימת וקבלת “מכתב כוונות” מאת הבנק) ורישום הערת אזהרה לטובת הבנק מטעם הרוכש.

מה קורה לאחר חתימת הסכם המכר?

חשוב להדגיש, כי במקביל ומיד לאחר חתימת ההסכם מתחיל הליך הליווי של הרוכש אל מול הבנק ממנו נטל את המשכנתא, ואגב כך, יש לספק לבנק את מלוא הנתונים הרלוונטיים לדירה, לוודא קבלת המסמכים והאישורים הרלוונטיים מטעם הבנק לשם נטילת המשכנתא, הגשת בקשות לעורך הדין מטעם המוכר לשם חתימה ואישור המסמכים ורישומה של הערת אזהרה לטובת הבנק בקשר עם התחייבות לרישום משכנתא.

כמו כן, חשוב לציין כי סמוך לאחר החתימה על ההסכם, על עורך הדין לבצע את דיווח העסקה לרשויות המס, באמצעות מערכת ייעודית מקוונת. הדיווח יבוצע כך שעבור הרוכש ידווח על מס רכישה ועבור המוכר ידווח על מס שבח. בנוס, על עורך הדין לוודא קבלת שוברי תשלום מתאימים לדיווח לשומה העצמית.

בשלב הבא, על עורך הדין לוודא את ביצוע התשלום האחרון כנגד מסירת החזקה בדירה לידי הרוכש. בעת המסירה, על המוכר לספק לרוכש את מלוא מסמכי הרישום, לרבות אישורי המס, באמצעותם תירשם הדירה על שמם של הרוכשים. ככל שאלו לא יומצאו בעת המסירה, תימסר החזקה בדירה לידי הרוכשים ויוותר סכום בנאמנות, מתוך תשלום יתרת התמורה, לשם הבטחת קבלתם של מלוא אישורי ההעברה.

חשוב לציין, כי סמוך למועד מסירת החזקה בדירה, על עורך הדין מטעם המוכר לפנות לעירייה ולוועדה המקומית לתכנון ובניה (לשם בדיקת חבויות שוטפות על הדירה ותשלום היטל השבחה), על מנת לקבל את אישורם להעברת הזכויות לטובת הרוכשים.

בשלב הבא ולאחר קבלתם של מלוא אישורי ההעברה, על עורך הדין מטעם הרוכשים לבצע את רישום הדירה על שמם של הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין ו/או בחברה המשכנת ו/או ברשות מקרקעי ישראל, בהתאם לנסיבות. במעמד זה, תירשם גם המשכנתא לטובת הבנק ממנו ניטלה ההלוואה לרוכשים, באמצעות מסמכי משכנתא אשר את קבלתם יוודא עורך הדין מבעוד מועד.

למשרדינו ניסיון רב שנים של ליווי עסקאות מקרקעין, בדגש על מכירת/רכישת דירת מגורים.