התחדשות עירונית

עסקאות התחדשות עירונית מאפיינים בדרך כלל איזורים שלא פותחו עשרות שנים ו/או הוזנחו על ידי הרשות המקומית ודיירי הבניין.

עסקאות התחדשות הינן מגוונות וכוללות סוגים שונים של עבודות החל משיפוץ חיצוני של הבניין, לשימור מחמיר או רגיל, הוספת מרפסות, ציפוי המבנה, הוספת ממ”דים וכן עבודות חיזוק לפי תמ”א 38, תכנית מתאר ארצית המאפשרת חיזוק המבנה או הריסת המבנה ובנייתו מחדש כשהתמריץ המוצע ליזם בעסקאות מסוג זה הינו מענק של זכויות בניה שאינו בא לגרוע אלא רק להוסיף לאלה הקיימות.

עסקאות לפי תמ”א 38 הפכו להיות יותר ויותר נפוצו בשנים האחרונות כשתחילתן ביוזמה ממשלתית לחיזוק מבני מגורים בפני רעידות אדמה, בד בבד עם הוספת תקן מחייב לחיזוק בניין שתוקן בשנת 1979 הקובע כי כל בניין, שאינו עומד בתקן המחייב לחיזוק הבניין בפני רעידת אדמה ושנבנה אחרי שנת 1980, יוכל להיות מועמד לזכאות למענק זכויות הבנייה הנגזרות מתיקון תמ”א 38.

אישור עסקאות מסוג תמ”א 38 נתון למספר גורמים, לבד מעמידה בתנאי הסף יש לצרף לבקשה חוות דעת של מהנדס קונסטרוקטור המאשר כי הבניין אכן אינו עומד בתקן רעידות האדמה האמור וכן הגשת תכנית מפורטת המסדירה את נושא החניות והבניה בשמירה על קווי בניין ותקנות עירוניות נוספות.

בביצוע עבודות חיזוק ובניה הקרויות גם תמ”א – 1 או לעיתים תמ”א – 3 או פרויקט הריסה ובניה הקרוי גם תמ”א 38 – 2, זכויות הבניה ניתנות ככלל לבעלי היחידות בבניין המגורים ומסירתן ליזם מבצע כנגד חיזוק הבניין ועריכת שיפוץ נחשבות כהסכם מכר לכל דבר המחייב במיסים כגון מס רכישה ולעיתים גם מס שבח, מע”מ והיטל השבחה.

גם לבחירת הגורמים איתם מתקשרים יש משקל רב בהצלחה או בכישלון של פרויקט תמ”א 38 ורבים המקרים בהם התקשרו דיירי הבניין עם גורם שהבטיח הרים וגבעות, לעיתים אף יותר מההיתכנות התכנונית או מיכולת ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט והותיר דיירים מאוכזבים, חשדנים ובעיקר פרויקט תקוע מבלי יכולת להתקדם.

מכיוון שבעסקאות אלה מעורבים גורמים רבים, תקנות ומיסים שונים, על הבדיקה המבוצעת טרם ו/או במהלך חיי הפרוייקט להיות בדיקה יסודית על מנת להימנע מסיבוכים שונים הנעוצים בבחירה שגויה או בהחלטה מצערת.

הבנת הצרכים של הדיירים יחד עם בקיאות בצרכי היזם הינן ממושכלות היסוד בעריכה וליווי של הסכם תמ”א או כל הסכם אחר המערב התנהלות מסחרית לצד בעלי דירות פרטיות שמחד מוצאים עצמם מתגוררים באתר בניה ומאידך מכבידים לעיתים על היזם בביצוע מהיר ואיכותי של הפרויקט לרווחתם של הדיירים בבניין.

למשרדנו ניסיון רב בליווי עסקאות התחדשות עירונית מכל הסוגים הן בפן המקצועי משפטי והן בפן האנושי, יכולת ניהול משברים וגישור על פערים על מנת שעסקאות אלה יהיו מנצחות לשני הצדדים, ליזם שמבקש לבצע פרויקט רווחי ולסיים אותו במועד ולדיירי הבניין שלעיתים אינם יודעים לאיזה תהליך הם נכנסים אבל אולי עוד פחות, מתי הפרויקט הולך להסתיים כדי שיוכלו לחזור לשגרת יומם.