השבוע פורסמה חוות דעתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, בנוגע לאופן שבו על רשויות מקומיות, שבהן אושרה תוכנית מתאר עירונית, לגבות היטל השבחה (בעקבות תיקון החוק לפיו אין לגבות היטל בגין אישור תוכנית מתאר עירונית בלבד, ויש לגבות אותו רק לאחר אישור תוכנית מפורטת, שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה).
חוות הדעת קובעת, כי על הרשויות המקומיות לגבות את היטל ההשבחה לאחר אישור התוכנית המפורטת, עבור כלל עליית השווי שיצרו שתי התוכניות יחד — הן המתארית והן המפורטת.
במה דברים אמורים:
בשנים האחרונות, החלו ערים במרכז לאשר תוכניות מתאר עירוניות (“תוכניות כוללניות”), המגדירות את אופי הבנייה בכל אחד מאזורי העיר. בעלי דירות שביקשו למכור את נכסיהם בערים אלו, החלו לקבל דרישות תשלום היטל, וזאת על אף שבתוכניות אלה לבדן אין כדי להעניק זכויות בנייה ממשיות בנכס.
בעקבות המחאה שהתעוררה, תיקנה הכנסת את חוק התכנון והבנייה, באופן שמבטל את החיוב בהיטל השבחה רק על סמך אישור תוכנית כוללנית, אך קבעה כי בשלב שבו תאושר תוכנית בנייה מפורטת — ייגבה גם ההיטל עבור ההשבחה שיצרה התוכנית הכוללנית.
אולם תיקון החוק הותיר עמימות בנוגע לאופן חישוב ההשבחה וניתן היה לפרשה בשתי דרכים:
הראשונה, המכונה “שיטת המקפצה“, מתעלמת משלב הביניים של אישור התוכנית הכוללנית, כך שבעת גביית ההיטל בעקבות אישור התוכנית המפורטת, יחושבו שתי התוכניות — כוללנית ומפורטת — כתוכנית אחת לעניין היטל ההשבחה. במקרה זה השומה תכלול את כל עליית הערך שיצרו המהלכים התכנוניים, מנקודת המוצא של שווי הנכס לפני אישור תוכנית המתאר הכוללנית ועד שוויו לאחר אישור התוכנית המפורטת.
הדרך השנייה, המכונה “שיטת המדרגות” כוללת חישוב נפרד של שתי ההשבחות: ההשבחה על התוכנית הכוללנית תחושב נכון למועד אישורה, אך התשלום בפועל יתבצע רק לאחר אישור התוכנית המפורטת, בתוספת תשלומי ריבית והצמדה.
על פי חוות הדעת כאמור, שיטת החישוב תהא “שיטת המקפצה”.
סביר להניח, כי חישוב היטל ההשבחה “בשיטת המקפצה” יביא לכך שסכומי ההיטל יתייקרו, שכן שיטת המקפצה מחשיבה גם השבחות שאינן דווקא תכנוניות.
עתה, על רוכשי הנכסים לתת את תשומת ליבם לכך שבכל מקום שבו בוצעה עסקה לאחר תוכנית כוללנית, יישאו הם בהיטל ההשבחה בגין התוכנית הכוללנית וגם בגין התוכנית המפורטת (ובסכומים גבוהים, כאמור).
לויטה מזור – משרד עורכי דין מקרקעין
