מחירי דירות – איך לקבוע מחיר ריאלי לדירת מגורים?

עסקה לרכישת דירת מגורים מהווה מהלך משמעותי ביותר עבור כל תא משפחתי.

השיקולים בבחירת הדירה הינם רבים: הסביבה בה מצוי הבניין, הקומה בה מצויה הדירה, כיווני אוויר, מספר חדרים, מספר דיירים בכל קומה, הצמדות לדירה (חניה, מחסן), תשלומי הארנונה, מפרט הדירה, קרבה למוסדות חינוך, אפשרויות הבילוי בשעות הפנאי וכיוצ"ב.

אך מה לגבי מחירי דירות?

כיצד יודעים האם המחיר אותו מבקש המוכר עבור הדירה הינו המחיר הנכון והריאלי?

אין ספק, כי קביעת מחיר הדירה מהווה רכיב קריטי במכלול שיקולי הרכישה.

מהו בעצם המחיר הריאלי לדירת מגורים?

גיוס ההון הדרוש לשם רכישת הדירה הינו הליך מורכב, המערב, על פי רוב, בני משפחה, הלוואות מקרובים, לקיחת הלוואה בנקאית המובטחת במשכנתא, התאמת כלכלת המשפחה, בחירת מקום עבודה ועוד.

תמיד קיים החשש שהמחיר המבוקש על ידי המוכר הינו מחיר גבוה מדיי, מחיר "בועתי" שאינו משקף נכונה את מחירה האמיתי של הדירה.

[גם קביעת מחיר "נמוך מדי" אינו קביל, בעיקר משום שהדבר עשוי להעיד על כוונה להעלים מס אמת]

יש לציין כי אף הבנקים, מהם נוטלים הרוכשים הלוואות פיננסיות לשם מימון הרכישה, עשויים שלא לאשר את מתן ההלוואה הדרושה, במידה ויקבעו כי המחיר שסוכם אינו "המחיר הנכון".

** יש לדעת, כי הבנק נותן את אישורו הפרטני לעסקה רק לאחר החתימה (להבדיל מאישור עקרוני הניתן טרם החתימה) – כלומר הקונה יכול למצוא את עצמו במצב בו הוא כבר נקשר בעסקת רכישה מחייבת, ללא אפשרות קבלת מימון לקניית הדירה, על כל המשתמע והנובע מכך.

ובכן, קיימים כלים פרקטיים/יישומיים באמצעותם ניתן לקבוע ושילובם של כלים אלו בהחלט יאפשר לדעת באם המחיר המבוקש עבור הדירה הינו "המחיר הנכון":

1.מיסוי מקרקעין:
כל עסקת מקרקעין חייבת בדיווח לרשויות המס. במסגרת הדיווח, מחויבים הצדדים במתן הצהרה בנוגע לפרטי העסקה, לרבות המחיר המוסכם (על מנת, בין היתר, שרשויות המס יקבעו כי ישולם מס אמת בהתאם למחיר ריאלי).
כיום, קיים אתר מטעם רשות מיסוי מקרקעין, ובו ניתן לראות את המחירים בהם נמכרו דירות מגורים בפועל בכל סביבה נתונה.
קישור לאתר –
https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/

2. מתווכים:
אנשי המקצוע ה-"חיים את השטח" היטב ומכירים את מצב השוק האמיתי. כיום, מרביתן של עסקאות מכר/רכש הדירות, מבוצעות באמצעות מתווכים, ולכן ביכולתם לדעת באם המחיר המבוקש הינו גם המחיר הריאלי. יש כאלו המתייעצים עם מספר מתווכים ועורכים ממוצע בין הצעותיהם.

3. שמאי מקרקעין:
שמאי הוא אדם העוסק בהערכת שווי כספי של רכוש (שמאות), ושמאי מקרקעין עוסק בשמאות מקרקעין. אחת מהפעולות המבוצעות על ידי שמאי הינה הערכת שווי נכסים. הערכה שכזו יכולה ליתן אינדיקציה באשר למחירו הנכון של הנכס. הגורם הרשמי בישראל לקביעת מחירי המקרקעין הוא שמאי מקרקעין מוסמך, חבר הלשכה.

4. אתר יד 2:
מרבית בעלי הנכסים מפרסמים את הדירות למכירה ברחבי המרשתת ובעיקר באתר "יד 2". במסגרת הפרסום באתר, על דרך הכלל, מוזכר גם המחיר המבוקש. אז נכון, שהמחיר הינו טרם משא ומתן ואולי אף מלכתחילה גבוה במקצת ממחיר השוק. אולם, שוב, יש בכך כדי לקבל אינדיקציה כללית לגבי המחיר הנכון.

ישנן גם נסיבות ייחודיות, המאפיינות נכס מסוים (להבדיל מנכס דומה שאינו בעל מאפיינים ייחודיים אלו) שיש בהן בכדי להשפיע על מחירה של דירה נתונה:

1. פוטנציאל השבחה:
הימצאותה של הדירה בבניין המיועד לפרויקט התחדשות עירונית (קומבינציה, פינוי בינוי, תמ"א 38 על תיקוניה השונים), זכויות בניה מאושרות על פי תוכנית בניין עיר מאושרת, הליכי הרחבות בניה ועוד.

2. דירה תפוסה (מושכרת):
כאשר רוכשים דירה למטרת תשואה (נדל"ן מניב) והדירה כבר מושכרת, בהסכם שכירות מסודר, בעל בטוחות מתאימות ולתקופה קבועה – יש בכך בכדי להקנות "בטחון" באשר לתשואה מובטחת וכמובן שיש בכך בכדי להשפיע על מחירה של הדירה.

3. מצב רישומי:
לעיתים, כאשר דירה אינה רשומה עדיין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), בין באם טרם הושלם ההליך ובין באם מדובר ברשלנות מטעם היזם/קבלן ממנו נרכשה הדירה – יש בכך בכדי להשפיע על מחירה של הדירה.

4. מצב פיזי (שיפוץ):
כאשר מדובר בדירה משופצת באופן ייסודי, מעוצבת בצורה ייחודית, בעלת נראות מרשימה, יש בכך בכדי להשפיע על מחירה.

5. מצב תכנוני:
באם הבניין בו מצויה בדירה, כולל גם שטחי מסחר – יש בכך בכדי להשפיע על מחירה של הדירה. כמו כן, תמיד יש לבחון את סביבת הממכר – קרבה לפארקים, בנייה עתידית של בנייני מגורים סמוכים ועוד.

כמובן, שבמכלול שיקולי התאמת המחיר ללקוח, יש לקחת בחשבון את ההוצאות הרלוונטיות לצורכי שיפוצים והתאמות, מיסוי, היטלים, הובלות, בלת"מ ועוד ועוד.

במאמר זה הוצגו מספר כלים פרקטיים באמצעותם ניתן לבחון באם מחיר דירה מבוקש, הינו מחיר נכון והוגן בנסיבות המקרה.
נשמח לעמוד לרשותכם לכל שאלה והבהרה, לויטה, מזור ושות', עורכי דין ונוטריון – 03-6932823.

** אין באמור במאמר זה כדי להוות ייעוץ משפטי פרטני וכל עניין יש לבדוק לגופם של דברים.