האם לשלם את שכר הדירה? באילו מקרים אפשר לא לשלם? מה עושים כששוכר מפסיק לשלם שכ"ד?
תשובות לשאלות בנושא שכר דירה ועוד במאמר שלפניכם.
להתפרצות נגיף הקורונה COVID19 ישנם תסמינים רפואיים ישירים וכן תסמינים עקיפים כמו השפעות על מצב הנפש וכן השלכות כלכליות. אין ספק כי התפרצותה של מגפה חדשה טילטלה את המשק ושינתה את הדברים כפי שאנו רגילים לקבל אותם כבר שנים רבות וכנראה ששינויים רבים עוד לפנינו.
ישנם עסקים שהגישה אליהם הוגבלה כליל בהוראות רשמיות, ישנם עסקים שיכולים לעבוד רק באופן חלקי או בשיטה אחרת ויש בתי עסק הפועלים כרגיל. מכל מקום אין חולק כי עסקים רבים נדרשו להימנע במשך תקופה ארוכה מפתיחת בית העסק, ממתן שירותים או מהגעת עובדיהם למקום העבודה ובכך נגרם להם נזק כלכלי משמעותי.
בעת שגוף מסחרי עורך הסכם התקשרות עם גוף אחר לשכירת מבנה, עורכי הדין שעורכים את ההסכם מנסים לתת פתרון בהסכמה למספר רב של תרחישים העלולים לקרות בין הצדדים, חלק מהם מוגדרים ככוח עליון.
האם יש לשלם שכר דירה מסחרי בתקופת הקורונה?
נוכח האירועים האחרונים בעלי עסקים רבים עסוקים בשאלה, האם התפרצות נגיף הקורונה נכנסת להגדרות כוח עליון המונע את השימוש במושכר ומביא לסיכול חוזה השכירות?
למען הזהירות חשוב לומר שכדי לקבל תשובה ברורה וודאית לשאלה זו, כנראה שנצטרך להמתין ולחכות לפסיקת בית המשפט בעניין. עד אז, ניתן להסתמך על סעיפי החוק ופרשנותו כדי לבצע הערכה זהירה של סיכוי סיכון בקבלת החלטות צופות פני עתיד.
יש להדגיש כי בתקופה הנוכחית לא בוצעה כל הסדרה חקיקתית לעניין אופן ההתנהלות בין שוכר ומשכיר והמשבר הנוכחי לא הוכרז כאירוע של כוח עליון, אולם ניתנו מספר גילויי דעת והמלצות ממספר גורמים במשק, לרבות מכתב מאת ראש לשכת עורכי הדין למשרד המשפטים.
האם ניתן להפעיל סעיף כוח עליון?
טענות שיובאו בפני בית המשפט בדבר הימנעות מלשלם שכ"ד או הפרת הסכם שכירות בשל הפעלת סעיף כוח עליון ייבחנו ראשית בראי חוק החוזים כחלק מחופש ההתקשרות בין צדדים. סביר להניח כי הסכמי שכירות הקובעים כי על השוכר לשלם גם בעת קרות אירוע מסוג זה, יקשו על השוכר מלקבל פטור מתשלום ובמקרים בהם הצדדים נתנו פטור גורף, ייאלץ המשכיר לשאת בנטל.
הפעלת סעיף כוח עליון על ידי בית המשפט נעשית במשורה וכבר נקבע בפסיקה כי אירועים יוצאי דופן ומפתיעים הם בעצם ניתנים לצפייה. לשם הדוגמה אירוע של מלחמה בישראל הינו אירוע שכל אזרח ישראלי צריך להביא בחשבון שיקרה בסבירות זו או אחרת. אולם אין חולק כי אירוע זה שאנו חווים כעת הינו חריג בנוף וייתכן מאוד שההתייחסות להשלכותיו תהיה שונה ממקרי העבר.
מה עושים עם שוכר שלא משלם דמי שכירות מסחריים?
על מנת לפשט את התשובה לשאלה מורכבת זו, נפנה לחוק החוזים, לחוק השכירות והשאילה וכו' כדי להבין מה הן דרכי ההתמודדות אותן קבע המחוקק בעניינים מסוג זה.
ממושכלות היסוד של חוק החוזים היא, כי על צדדים להסכם לעמוד בהתחייבויותיהם החוזיות. עיקר ההתקשרות נעוצה כמובן בהשכרת נכס ראוי לשימוש על ידי המשכיר ומנגד עומדת חובת השוכר לעמוד בתשלומי שכר דירה במועד. כך שלדוג' אם עקב הוראות הממשלה שוכר של חנות בגדים בקניון או מפעיל דוכן למריחת לק אינם יכולים להגיע ולהפעיל את בית העסק שלהם, קרוב לוודאי שהם יהיו פטורים מתשלום דמי השכירות.
כיצד צדדים להסכם שכירות צריכים להתנהל בתקופת משבר?
הכלל הראשון במשפט העסקי הינו התנהלות בתום לב של הצדדים. התנהלות זו אינה נבחנת בהשוואה לאדם מן הישוב אלא לסטנדרטים של האדם הסביר, דהיינו, בית המשפט וכדי לדעת מה הוא חושב יהיה עלינו כמובן להמתין לפסיקתו. עד אז, מצופה מהצדדים להביא את טענותיהם ובקשותיהם האחד לשני ובחינתם ללא בלב חפץ וללא משוא פנים.
דהיינו, מצופה מבעל עסק שהמשיך לעבוד בדרך עסקיו הרגילה גם בתקופת המשבר, שלא לפנות ולבקש הנחה בשכר דירה מהמשכיר ומנגד מצופה ממשכיר שיקבל הקלות כלכליות מהמדינה בגין התקופה, לבוא לקראת השוכרים עימם התקשר בנכסים שבחזקתו. קרוב לוודאי כי משכיר שיעמוד על זכותו לקבל דמי שכירות בעת שנמנע מהשוכר להגיע למושכר באופן מוחלט, ייתקל בקושי בניסיונותיו לשכנע את בית המשפט כי דרישתו מוצדקת ולחילופין, שוכר שפדיונו החודשי לא הורע ואף השתפר בגין מכירות שבוצעו בתקופה זו, עשוי להיווכח כי כל בקשותיו להנחה בשכר דירה, יידחו.
כיצד משכיר שאינו מקבל שכר דירה צריך לפעול?
על המשכיר המקבל את פניית השוכר למתן הנחה לבחון את מצב הדברים המיוחד לכל שוכר ושוכר. ראשית יש לפתוח את הסכם השכירות ולבחון את הוראותיו. האם יש סעיף המטפל באירועים מסוג זה או בבקשות מעין אלה? האם יש דרך פתרון שהתוותה כבר בהסכם גופו? לאחר מכן על המשכיר לבחון א בקשת השוכר לגופה. זאת אומרת, האם השוכר הספציפי אכן נפגע מהמשבר? האם נמנעה ממנו הגישה למושכר? וכו'. הבנת האינטרס שמאחורי בקשתו של השוכר יכולה להתברר פעמים רבות רק לאחר בחינת בקשת השוכר ובירור עימו. לעיתים קרובות ייתברר כי דרישותיו ובקשותיו של השוכר נשענות על היגיון ניטראלי והן תולדת המצב. חשוב לזכור כי השוכר הנורמטיבי רוצה להמשיך ולקיים את בית העסק שלו וגם אם הוא יוכל לפנות בטענות של סיכול הסכם, לא בטוח שיעשה כן.
במקרה שבו התנהלות השוכר תהיה חד צדדית, לדוג' אם יחליט על דעת עצמו שהוא אינו מעביר דמי שכירות מבלי לפנות קודם לכן למשכיר ולפרוש בפניו את בקשתו, יהיה המשכיר חופשי יותר לפעול בדרך הקבועה בהסכם מבלי לשמוע את השוכר, כגון חילוט ערבונות ופיצוי מוסכם, פניה לערבים, פינוי המושכר, פניה לערכאות משפטיות ועוד.
כיצד על שוכר שנקלע למשבר ופנה למשכיר לקבלת הנחה אך בקשתו נדחתה, לפעול?
כפי שהוזכר לעיל, לפעמים אין השליטה מצויה בידי השוכר וההוראות שנקבעו על ידי הגופים המוסמכים לכך בשעה זו, פוגעות בפרנסתו ומשפיעות על יכולתו לשלם שכר דירה בגין בית העסק שלו. במקרים מעין אלה על השוכר לפנות ראשית למשכיר ולפרוש בפניו את בקשתו והסיבות שהביאו אותו לפנות בעניין. אם תשובת המשכיר תהיה שלילית, יש בידי השוכר מספר דרכים לפעול, לדוגמה, הפסקת תשלום דמי השכירות במלואם, העברת חלק מדמי השכירות למשכיר, תשלום תחת מחאה וכו'. אולם יש לקחת בחשבון כי במקרים מעין אלה, עשוי המשכיר להזדרז ולפנות לבית המשפט או להיפרע מהערבונות שנמסרו לו עם ההתקשרות החוזית.
כשיגיעו הצדדים לבית המשפט, תיבחן השאלה, האם היה כאן מצב שנכנס להגדרת כוח עליון? כיצד הסכם השכירות מטפל בכך? האם התנהלו הצדדים בתום לב? ועוד. התשובות שיינתנו לשאלות אלה והכרעת בית המשפט בעניין, יהיו התשובה הסופית למחלוקות שייתעוררו בין שוכרים למשכירי נכסים בתקופה הקרובה.
חשוב לזכור כי כל הסכם הוא מיוחד במינו, גם לאור ניסוחו וגם נוכח אופן הפעילות המסחרית והצדדים הקשורים בו. יש לפנות לגורם מקצועי מוסמך, עם ניסיון משפטי ועסקי מתאים, על מנת לקבל הערכת מצב מציאותית המתאימה לסיטואציה המבוקשת.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי והקוראים מוזמנים לפנות למשרדנו לשאלות נוספות. לויטה, מזור ושות' עו"ד ונוטריון 03-6932823