תיאור מקרה של מכירת וקניית דירה בו זמנית:
אתם מתגוררים בדירה בבעלותכם ומסיבות שונות החלטתם על מעבר לדירה חדשה (משפרי דיור).
חיפשתם ומצאתם את הדירה המבוקשת.
על מנת לממן את רכישת הדירה החדשה (שבדרך כלל יקרה מהדירה בה אתם מתגוררים) אתם צריכים למכור את הדירה הקיימת.
עובדה ידועה היא, שעסקת מכר/רכישת דירת מגורים מהווה את המהלך הכלכלי המשמעותי ביותר בחיי תא משפחתי ממוצע – ובכן, לפתע מצאתם את עצמכם מעורבים בשתי עסקאות נדל”ן, ובמקביל!!
החששות ידועים אף הם – איזו עסקה לבצע קודם, את הליך המכירה או הליך הקניה, מה קורה במצב של הפרה של אחד מההסכמים, מה לגבי מועדי הפינוי, כיצד לקבוע את לוחות התשלומים ועוד.
מורכב, כבר אמרנו.
הסיטואציה מוכרת לנו היטב ואנו מלווים משפחות רבות בהליך.
איזו עסקה לבצע קודם – מכירה או רכישה של דירה:
באופן טבעי הנטייה היא לבצע ראשית את הליך רכישת הדירה ורק לאחר מכן את הליך מכירת הדירה.
מדוע? התשובה טמונה בבחינת מקרי הקיצון –
במקרה בו רכשתם את הדירה ולא הצלחתם למכור את הדירה הקיימת, תעמדו בפני קושי לממן את ההסכם החתום, ותהיו חשופים לתביעת הפרת הסכם.
מאידך, אם תמכרו את הדירה הקיימת אך לא תיקשרו בהסכם לרכישת דירה חדשה, תהא לכם האפשרות לשכור דירה חלופית ולהמשיך בחיפוש אחר דירה חדשה אחרת.
יחד עם זאת, מדובר בניתוח “קר” וברור שהתשובה לכך אינה חד משמעית והיא תלויה במשתנים רבים.
לשם הדוגמא (וישנן דוגמאות רבות אחרות) – מצאתם את דירת חלומותיכם, ישנם רוכשים פוטנציאלים אחרים לדירה ואתם מצויים בסד זמנים נתון. במקרה זה, ככל הנראה תבחרו להתקדם בהליך הרכישה טרם הליך המכירה.
דגשים להסכמי רכישה/מכירה בעסקאות סמוכות זמנים:
נבקש לסקור מספר נושאים להם יש לתת את הדעת במיוחד בעת עריכת ההסכמים הסמוכים.
יאמר כבר עתה, ישנם נושאים רבים אחרים הרלוונטיים לעסקאות אלו, והם משתנים בהתחשב בייחודיות של כל מקרה.
- הערכות מוקדמת
הכוונה בעיקר לאופן מימון רכישת הדירה החדשה.
יש לקבל אישור עקרוני מאת הבנק המלווה לכך שניתן ליתן לתא המשפחתי הלוואה המובטחת במשכנתא, בסכום המימון הנדרש.
יש לבחון אפשרות של גרירת המשכנתא הרשומה על הדירה הקיימת לדירה החדשה או מחזור המשכנתא בתנאים חדשים.
לעיתים יש צורך לבחון אפשרויות למימון ביניים (“ביניים” הכוונה עד למועד בו תחזירו הלוואה זו מכספי מכירת הדירה הקיימת, לכשתימכר).
יש אפשרות לבדוק גם הלוואות להשלמת הון עצמי (הלוואת “מזנין”) לשם נטילת הלוואה חדשה המובטחת במשכנתא על מנת לממן את רכישת הדירה.
- תכנון מיסויי
בעת מכירת הדירה הקיימת, יהא עליכם לשאת בתשלום מס שבח.
תהיו זכאים לפטור מתשלום מס השבח, ככל שמדובר בדירתכם היחידה, והנכם בעלי הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים, ולא מכרתם במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת בפטור ממס [סעיף 49ב.(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963]
כמובן שיש לבדוק כל מקרה לגופו, בחינה של פטורים אחרים, תשלומים מופחתים (חישוב מס לינארי) ועוד.
ישאל השואל ובצדק – מה קורה במקרה בו רכשתם דירה חדשה ולאחר מכן מכרתם את דירתכם הקיימת – האם עדיין תהיו זכאים לפטור מתשלום מס השבח (שכן הדירה הקיימת כבר אינה דירתכם היחידה)?
המחוקק נתן דעתו למקרה זה, וקבע, בסעיף 49ג. לחוק מיסוי מקרקעין, כי יראו את הדירה הקיימת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר (המזכה בפטור מתשלום מס השבח ככל שהנכם עומדים ביתר התנאים שתוארו לעיל) גם אם יש לכם, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב–18 החודשים שקדמו למכירה.
בעת רכישת הדירה החדשה, יהא עליכם לשאת בתשלום מס רכישה.
במקרה בו תמכרו את הדירה הקיימת ולאחר מכן תרכשו את הדירה החדשה (ובהנחה שאין ברשותכם דירת מגורים אחרת), תישאו בתשלום מס הרכישה בהתאם למדרגות המותאמות לדירת מגורים יחידה.
ושוב, יש השואל ובצדק – מה קורה במקרה בו רכשתם דירה חדשה וטרם מכרתם את דירתכם הקיימת – האם עדיין תהיו זכאים לתשלום מס רכישה בהתאם לחישוב של דירה יחידה (שכן הדירה החדשה הינה דירה נוספת מעבר לדירה הקיימת)?
המחוקק נתן דעתו גם למקרה זה, וקבע, בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, כי יראו את הדירה החדשה כדירה יחידה במקרה בו ב– 18 החודשים שלאחר רכישת הדירה החדשה, מכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה החדשה.
- תכנון לוחות זמנים (מועדי תשלום, מסירת וקבלת חזקה)
וכאן הכוונה בעיקר לתיאום וסנכרון בין הסכם הרכישה ובין הסכם המכירה.
הדגש הוא על מועדי התשלום ועל מועדי קבלת ומסירת החזקה בדירות.
מניסיון, בתיאום בין סעיפים אלו תמיד יש לקחת בחשבון מקדמי בטחון ובלת”מים.
באשר למועדי קבלת ומסירת החזקה – יש לוודא כי מועדי מסירת החזקה בדירה הקיימת וקבלת החזקה בדירה החדשה, אפשריים.
לשם הדוגמא, אם נקבע כי תקבלו את החזקה בדירה החדשה בחודש ינואר, יש לקבוע את מועד מסירת החזקה בדירה הקיימת, לחודש מרץ, לכל המוקדם.
ומועדי התשלום – מעבר לתיאום המועדים (שוב, ככל האפשר ליצור מקדמי בטחון ובלתמי”ם), יש כמובן לסנכרן גם את הסכומים עצמם.
טיפ חשוב לעניין התשלומים – יש לזכור כי בעסקת מכירת הדירה הקיימת, בדרך כלל חלק מהתשלום האחרון מופקד בנאמנות כבטוחה להמצאת מלוא אישורי המיסים (שהמצאתם יכולה להיות כרוכה בתשלום ו/או בהמתנה של מספר חודשים) ויועבר למוכר רק לאחר תקופה ארוכה.
לכן, בעת הסנכרון בין הסכמי הרכישה והמכירה, יש לקחת בחשבון שסכום הנאמנות לא יעמוד לרשותכם באופן מידי, על כל המשתמע מכך.
- פיצויים משמעותיים על הפרות
מאחר ומדובר בעסקאות שלובות במהותן, שהפרת אחת מהן יכולה לגרום בעקיפין או במישרין גם להפרת העסקה האחרת (בעיקר בכל הקשור לתשלומים ולמועדי המסירה), יש לקבוע פיצויים משמעותיים עבור כל הפרה של ההסכם – וכך להיפרע, ולו חלקית, בנזקים שיכולים להיגרם.
לסיכום, ניהול נכון, ידע מקצועי ובעיקר ניסיון ייתנו לכם את השקט והבטחון לו אתם זקוקים.
למשרדינו ניסיון רב שנים בייעוץ בעסקאות שלובות/סמוכות.
נשמח לעמוד לרשותכם, גם בנושאים אלו.
משרד עו”ד לויטה מזור ושות’ – 03-693-2823
אין הנאמר מהווה ייעוץ משפטי.
