עסקאות מקרקעין הן העסקאות הגדולות והמורכבות שמרבית האנשים עושים בחייהם, אך על פי רוב, הן גם העסקאות הבטוחות ביותר, במידה ועושים אותן בדרך הנכונה ובליווי המתאים. כבר בשנות ה – 30 של המאה הקודמת, אמר הנשיא ה- 32 של ארה”ב פרנקלין ד ‘רוזוולט, כי “לא ניתן לאבד או לגנוב נדל”ן, וגם לא ניתן להזיזו ממקומו. אם הוא נרכש בשכל ישר, משולם במלואו ומנוהל בזהירות סבירה, מדובר בהשקעה הבטוחה ביותר בעולם”. בטוחה או לא, חשוב מאוד להתנהל נכון בכל תהליכי העסקה, למן שלב האיתור, החתימה, קבלת הדירה והכניסה.
כאשר מתמקדים בבדיקות המקדימות אשר יש לבצע, חשוב להפריד בין רכישת דירה או נדל”ן יד שנייה ובין רכישה מקבלן, למרות שיש גם הרבה מאוד סוגיות דומות וצעדים זהים.
רכישה דירה יד שנייה
- מהון להון
השלב הראשון בכל רכישת דירה באשר היא, על אחת כמה וכמה של נכס, חייבת להיות בחינת היתכנות כלכלית. מאחר שלא מדובר על הוצאה קטנה אלא על הוצאה משמעותית שתשפיע על ההתנהלות לאורך שנים, יש לוודא קיומו של הון עצמי ואפשרויות למימון משלים. עזרה מההורים, קבלת משכנתא או הלוואה מגורמי מימון.
את הצעדים הכלכליים ובדיקת היכולת הפיננסים והזכאות למשכנתא, מומלץ לבצע עם יועצי מימון נדל”ן ניטרליים ובלתי תלויים ולא עם יועצים מטעם גורמי המימון. זאת על מנת לנתח את היכולות ומגוון האפשרויות ללא שיקולים זרים. בשלב הזה ניתן לנסות לקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא דבר אשר יגדיר את גבולות ההשקעה.
בהיבט הכלכלי חשוב להבין כי מלבד עלויות הדירה יש עוד שלל כספים שיש לשלם וגם עליהם צריך לחשוב מראש. עלויות של תיווך, שמאות ליווי משפטי של עו”ד מקרקעין, עלויות של אגרות שונות, מיסים כגון מס רכישה, ועוד. וכל זה אפילו לפני עלויות השיפוץ, הלבשת הבית, ההתאמות והמעבר עצמו. בדיקה פיננסית מקיפה עוד טרם התחלת החיפושים תחסוך הרבה מאוד מאמץ ובעיקר עוגמת נפש.
- מחפשים את המטמון
איתור הדירה המושלמת או נכס החלומות אינה משימה פשוטה, יש לבצע אותה בצורה יסודית ועם אוויר לנשימה. ככל שהלחץ יקטן כך תגדל האפשרות למצוא דירה שתתאים לצרכים, לרצונות ולתקציב. וגם אם חשבתם שמצאתם מציאה, יש כמה בדיקות שחייבים לבצע לפני שמתקדמים צעד נוסף. בשלב הזה חשוב מאוד שלא לחתום על זיכרון דברים, מאחר שמדובר על הסכם מחייב על פי דין. בשלב הזה כבר מומלץ מאוד להיעזר בכל הצעדים קדימה במשרד עו”ד מתחום הנדל”ן, אשר בקיאים בין היתר, בחוק המקרקעין ובחוק המכר, זאת מכיוון שניהול מו”מ נכון ומקצועי וחתימה על הסכם רכישה יכולים ללא ספק לעשות הבדל בין עסקה חלומית לעסקה כושלת.
- מן המסד עד הטפחות
בדיקת הנכס הפוטנציאלי צריכה להיעשות בדקדקנות רבה וכמובן ע”י אנשי מקצוע. זה הזמן לבדוק באופן מעשי את הנכס, לגלות האם יש ליקויים, כשלים ובעיות בשלד, בצנרת, במערכות החשמל ועוד. זהו גם בדיוק המועד שיש לבחון את הרישומים, הזכויות והקניין של הנכס, להוציא נסח טאבו ולבדוק האם שטח הדירה הרשום הוא השטח הקיים בפועל, האם יש זכויות בנייה שהוקצו או נוצלו, על שם מי רשום הנכס, האם הוא בבעלותו המלאה והבלעדית, האם יש עליו משכון, משכנתא, עיקול או הערת אזהרה. את השלבים האלה ניתן לבצע בנקל באמצעות עו”ד אשר יבחן את כל הפרמטרים הנדרשים ויאתר בעיות וליקויים שנעשו בתום לב או בזדון.
- ניהול מו”מ וגיבוש תנאי העסקה
לאחר שהושלמו הבדיקות המקיפות (חשוב לא לדלג על שלבים או לעגל פינות) הגיע הזמן לסכם את התנאים ולנהל מו”מ כמו שצריך. כמובן שרצוי לא לבצע את ההליך הזה לבד מאחר שלא מדובר על עסקה פשוטה. גם אם הצד המוכר אינו נעזר בעו”ד, (מה שנראה מאוד תמוה ולא מומלץ), חשוב לא לוותר על ליווי צמוד. זאת מאחר שעו”ד המתמחה בעסקאות נדל”ן מכל הסוגים, יודע בדיוק היכן עסקאות עלולות “ליפול” והיכן מצויות “הסכנות”. חשוב שעו”ד יעבור על הסכם המכר ויתעכב על הנושאים שמטרידים את הרוכש, חשוב שהכל יהיה ברור ונהיר לשני הצדדים וישמור על האינטרסים של הלקוח באופן מושלם.
רכישת דירה מקבלן
דירה מקבלן ברוב המקרים מתבצעת “על הנייר” ועל כן הבדיקות המקדימות מעט שונות מרכישה של דירה יד שנייה. כמובן שהשלב הראשון, התכנון הפיננסי, זהה וחשוב לדעת מה היכולות ואפשרויות המימון הרלוונטיות טרם העסקה.
- מי אני ומה שמי
הבדיקות המקדימות כוללות בדיקת רקע על הקבלן או החברה היזמית, האם חדש בענף או מוכר עם מוניטין מבוסס. זאת ניתן לעשות בקלות באמצעות בדיקה בפנקס הקבלנים אצל רשם הקבלנים מטעם משרד הבינוי והשיכון חשוב לוודא כי הסיווג הקבלני של הקבלן מתאים לפרויקט הבנייה המדובר.
עוד חשוב מאוד לבצע בדיקה יסודית על האיתנות הפיננסית של היזמים והמבצעים של הפרויקט על מנת לא להישאר בלי כסף ובלי דירה. הבדיקה פשוטה למדי וכוללת חיפוש בגוגל, בדיקה ב- BDI או ב- Dun & Bradstreet על מצבו הכספי של הקבלן, היבטים משפטיים ותביעות, מידע על תיקי הוצאה לפועל, דוחות מרשם החברות, עיון בתיק התאגיד וכן איתור מידע על חדלות פירעון או קשיים תזרימיים שעלולים לסכן את העסקה בשל פשיטת רגל צפויה או בעיה משפטית וכלכלית אחרת.
אנשים רבים חוששים מבירוקרטיה, אבל למעשה מדובר על תהליכים שיכולים ממש “להציל” אותם מנפילה קשה. שלב נוסף ומאוד חשוב בבדיקות הם ההיתרים. באם אין היתר בנייה בתוקף זה חייב להדליק נורה אדומה וחשוב לבדוק מדוע יש עיכוב והאם בכלל אמור להתקבל היתר עבור הפרויקט.
- שחור על גבי לבן
מאחר שכל העסקה נמצאת רק בתכנון, צריך לבדוק מה כוללת העסקה, זה מתחיל מפירוט תוכניות הדירה, לרבות מפרט אדריכלי של הנכס עם מידות מדויקות של חללי הדירה, המרפסת, המחסן, החללים הציבוריים, הגינה וכל התשתיות הרלוונטיות בבניין. ובנוסף, מפרט טכני של כל מה שכלול בדירה, הכנה לתשתיות, חימום בגז, דוד שמש, הכנה למזגנים, סוג הדלתות, סוג המטבח וכד’ וציון התוספות הנלוות באם ניתנות בשל הטבות רכישה מוקדמת, שדרוג מטבח או כל דבר אחר.
- שכונת חיים
הטכנולוגיה של ימינו יוצרת יופי של שכונות וירטואליות והדמיות של דירות מפנקות, אבל הדמיות לחוד ומציאות לחוד. טרם קבלת ההחלטה חשוב לצאת מהמחשב ולראות בעיניים, את השטח, השכונה, הפרויקט והאזור כולו. לא להאמין למרכזי המכירה אלא לצאת ולחוש את האוירה. בשלב הזה ניתן להיעזר בעו”ד אשר יפנה לרשות המקומית ויקבל את תוכניות הבינוי של האזור, תוכניות מתאר, תב”ע (תוכנית בניין עיר) מרשות מקרקעי ישראל וכד’, צריך לדעת כיצד לקרוא את המפות והתוכניות ולא מומלץ לעשות זאת לבד.
- על מה חותמים?
מה שלא רואים יכול מאוד לכאוב ולכן על מנת להיות בטוחים שמדובר על דירת חלומות חשוב לעבור על ההסכם בצורה מקצועית, לעמוד על כל סעיף ולבחון כל פסיק. כאן כמובן שחייבים להיעזר בליווי צמוד של עו”ד אשר יודע כיצד להתנהל בעסקאות מקרקעין מקבלן. הוא לבטח יקפיד על היבטי חוק המכר השונים, יזהה ניואנסים בעיתיים וישמור על האינטרסים של הלקוח. בשלב הזה צריך לראות שכל מה שהובטח כתוב שחור על גבי לבן ללא פתח להתנערות עתידית מצד הקבלן.
הכל בטוח?
ברכישה מקבלן, בניגוד לרכישה מאדם פרטי, חשוב לרוכש להיו בטוח שכספו מוגן. כך שבהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974 לקבלן המוכר דירה חדשה אסור לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את כספו של הרוכש באחת מהדרכים הבאות: מסר לרוכש ערבות בנקאית, ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכש הדירה, שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע במשכנתה מגורם משכן רשמי, רשם הערת אזהרה לטובת הרוכש, העביר את הבעלות (או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע) על שם הרוכש. ההסכם חייב לכלול סעיף המגן על הרוכש מפני הפרת התחייבות או התמוטטות כלכלית של הקבלן, על מנת שלא יאבד לחלוטין את כספו.
כאמור, עסקאות נדלן באשר הן אינן דבר של מה בכך ועל מנת להימנע מעסקאות כושלות, בזבוז משאבים ובעיקר כאבי לב, אנו ממליצים להיוועץ עם עו”ד המתמחים במשפט אזרחי, דיני חוזים ובחוק המקרקעין ובעלי ניסיון רב ומוצלח (אלפי חוזי מכר) בתיקים בתחום. משרד בו עורכי הדין חיים את עולם הנדל”ן, מכירים את ענף הבנייה והשחקנים בו, יודעים כיצד להתמודד מול חוזה קבלן וכיצד להגן בצורה מיטבית תוך שמירה על האינטרסים של הלקוחות.
פנייה למשרד עו”ד לויטה-מזור מבטיחה ליווי צמוד ומקצועי בכל שלבי ניהול התיק, יחס אישי, דיסקרטיות מלאה ואיכות ללא פשרות.
מוזמנים ליצור עמנו קשר
03-6932823 office@lmlaw.co.il
