בקניית דירה “על הנייר” יש סוג של קסם או אשליה?
למה הכוונה דירה “על הנייר”? מדובר על שלב שבו הדירה עדיין לא נבנתה או שבנייתה לא הושלמה.
אז מהי בעצם האשליה בקניית דירה על הנייר?
בכל פעם שאנו קונים מוצר במצבו הגולמי, אנו נוטלים למעשה חלק מהסיכון במוצר. ייתכן והוא יהיה מוצר נורמלי, מוצר פרימיום אך ישנה בהחלט אפשרות שיימסר לנו מוצר נחות מזה שהתכוונו לקנות.
במצב שבו אין עדיין היתר לבניית הדירה (רישיון בניה) ולכן הסיכון הוא גדול מבחינת הרוכש כי ייתכן וגם בעתיד לא ייתקבל היתר ואם כבר ייתקבל, ייתכן וההיתר ישקף מוצר אחר מזה שבחרנו. במצב המתואר, הסיכון גבוה במיוחד ולכן אנו נצפה לקנות את הדירה במחיר הנמוך ב 15-20% ממחיר השוק לדירות דומות באיזור שישקף את השותפות בסיכון הנלקח בעסקה.
כשיש היתר לבניית הדירה אך עדיין לא החלה הבנייה, יש עדיין לקחת בחשבון את בדיקת היתכנות הבניה, בחירת הקבלן, השגת המימון, הסכמות כאלה ואחרות עם בעלים אחרים במקרקעין וכיוב’. במצב זה, הסיכון נמוך משמעותית אולם מסירת הדירה עדיין רחוקה והוודאות נמוכה. המרחק של מועד המסירה וחוסר הוודאות צריך להיות מגולם במחיר הדירה שיהיה נמוך בכ- 10-15% ממחיר השוק לדירות דומות באיזור.
המקרה השלישי והקל יותר, ההיתר לבניית הדירה כבר התקבל, הבניין בבנייה ואולם הדירה עדיין לא נבנתה. במקרה זה הוודאות גדולה יחסית ואם לקבלן יש ליווי בנקאי ומתקיימים תנאים אחרים, הרי שרמת הוודאות בקשר עם הרכישה גבוהה ולכן גם המחיר יהיה בקירוב לערכה האמיתי של הדירה ויושפע בעיקר מהזמן אותו נידרש להמתין עד למסירת הדירה ומחיר הדירה יהיה נמוך מערכה של דירה דומה באיזור בקירוב בין 5-10%.
מה עלינו לבדוק וכיצד להיערך בקניית דירה “על הנייר”?
ראשית, אין להיכנס לעסקת קניית דירה או כל קניית מקרקעין ללא ליווי של עורך דין מטעמכם. זה נכון שיש עורך דין בעסקה, למעשה יש כמה. יש את עורך הדין של הקבלן, ואת משרד עורכי הדין שמלווה אותו בעסקה, משרד עורכי דין שמטפל ברישום ומשרד עורכי דין שמייצג דיירים (בפינוי בינוי ובתמ”א), אולם יש לזכור כי חובת הנאמנות של עורכי הדין הינה כלפי הלקוח שלהם.
בפסק דין מתי יהלומי נ’ צאלים קבלנות בנין בע”מ רכשו בני זוג מבוגר דירה “על הנייר” מחברה קבלנית לפרויקט עתידי ואף חתמו על טפסים, ביניהם טופס הרשמה. בני הזוג גם שילמו מקדמה לחברה בסך 10% ממחיר הדירה. לאחר שהחברה גילתה כי אין ביכולתה לספק את כל הדירות אותם שיווקה בפרויקט, הודיעה לבני הזוג על ביטול הרכישה.
בני הזוג הגישו תביעה לפיצויים ולהפרת הסכם ומצד שני החברה טענה כי ההסכם הינו “הסכם על תנאי” וכי אין היא מחוייבת להשלים את המכירה.
בית המשפט קבע, בפסק דינה של השופטת פנינה לוקיץ’, כי טופס ההרשמה מהווה חוזה מחייב, דחתה את טענת החברה לקיום “חוזה על תנאי” ופסקה כי על החברה לפצות את הקונים.
יש לזכור – כשקונים דירה מקבלן/יזם או חברת בניה, קונים ממומחה המוכר וקונה מקרקעין על דרך עיסוקו ולכן עליכם להקיף את עצמכם בנותני שירות מקצועיים על מנת להשוות ולאזן את חוסר השויון המובנה במצב זה.
גם לאור חובת תום הלב של עורך דין הצד השני בעסקה, רק עורך דין חיצוני ובלתי תלוי יוכל לייצג את האינטרסים של קונה הדירה בצורה מיטבית ועורך דין בעל ניסיון יכול לעשות הבדל ששוויו בין עשרות אלפי שקלים למאות אלפי שקלים עבור רוכש הדירה, במתן הערות להסכם המכר הנובעות מהתמקצעותו ומניסיונו.
יתרון גדול נוסף עבור קוני דירות מיוצגים, כשעורך הדין מדבר בשמכם, יש בידיכם לדרוש, לבקש ולשנות תנאים מבלי לאבד את “כוחכם” במו”מ ועל ידי שימוש באיש מקצוע מיומן, להגיע להישגים אותם קונה לא מיוצג לא יוכל לקבל.
משרדנו ממליץ – להגיע מיוצג על ידי עורך דין המתמחה בנדל”ן ומקרקעין להסכם קניית דירה, על הנייר או דירה בכל מצב אחר זו לא אפשרות, זו הדרך הנכונה והיחידה לקנות את הדירה שלכם.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי.
משרד עורכי דין לויטה מזור ושות’ – 03-693-2823
