קונים דירה על בטוח!

בטחונות ברכישת דירה מקבלן

בעולם בו יש אין ספור תנודות וחוסר וודאות ובמציאות בה יש משברים והשפעות של כח עליון, חשוב מאוד לקבל בטחונות לכספינו, במיוחד כאשר מדובר על השקעה כספית משמעותית. כך גם בענף הנדל”ן –  It’s better be safe than sorry.

כאשר עומדים לרכוש דירה, שהיא ללא ספק אחת ההוצאות המשמעותיות שאנשים עושים בחייהם, אם לא המשמעותית והיקרה ביותר, חשוב להיות בטוחים ולוודא שהכסף וההשקעה לא ירדו לטמיון. הכוונה היא כמובן לחשיבות בטוחות ברכישת דירה יד ראשונה מקבלן.

חשוב להדגיש כי בפנייה לביצוע עסקת נדל”ן בין אם רכישת דירה מקבלן או עסקה מורכבת אחרת, מומלץ מאוד להתייעץ ולקבל ליווי של אנשי מקצוע הבקיאים בתחום. עם סיוע וליווי של עו”ד המתמחה בנדל”ן ובקיא, בין היתר, בחוק המקרקעין ובחוק המכר, הרי שניהול המו”מ והחתימה על הסכם הרכישה יכולים ללא ספק לעשות הבדל בין עסקה חלומית לעסקה כושלת.

דירה על הנייר ועל בטוח

ברוב המקרים רכישת דירה מקבלן מתבצעת “על הנייר“, כאשר חלק נכבד מהתשלומים מתבצע בשלבי הבנייה והרבה לפני קבלתה. בכל עסקה כזאת ישנה סכנה שהקבלן או החברה היזמית לא יסיימו את הבנייה, יפשטו רגל ויותירו את הרוכש קרח מכאן ומכאן, ללא הדירה, נטול ממון ועם חלום שהתנפץ למיליון רסיסים.

על מנת להבטיח את כספי ההשקעה, המחוקק הוסיף סעיפים חשובים לחוק המכר. מדובר למעשה על תיקון לחוק, תיקון המוכר יותר כחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974 (להלן: “חוק הבטחת השקעות“),  המתמקד בהבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות. המחוקק קבע בתיקון זה, כי קבלן או חברה יזמית המוכרת דירות חדשות, אסור להם לגבות יותר מ – 7% ממחיר הדירה בפועל, אלא אם המוכר מספק בטוחות לכספו של הרוכש באחת מהדרכים הבאות:

  1. ערבות בנקאית – ערבות חוק מכר

המוכר מסר לרוכש ערבות בנקאית – ערבות חוק המכר. ערבות בנקאית הניתנת לרוכש, ומשמשת כמעין בטוחה לכספו,  באם הפרויקט לא יצא לפועל מסיבות כלכליות, בשוגג, בזדון ומרמה.

הערבות ניתנת ע”י הגוף המממן המלווה את הפרויקט. מהות הערבות היא היות הגוף המממן, בין אם בנק או חברת ביטוח, ערב בסכום שיקבע בהתאם למה שהרוכש שילם, על חשבון מחיר הדירה.

הערבות תמומש בכפוף לעילות המפורטות בערבות, לרבות אם המוכר לא יוכל להעביר בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית (למעט עיקול שהוטל לבקשת הרוכש או כנגדו) או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע. הערבות תמומש רק אם אין ולא תהיה אפשרות למסור את הדירה, ולא רק בשל ביטול חוזה המכר הערבות הבנקאית כוללת את העילות למימושה, מועד התשלום, פקיעת הערבות וכן הלאה.

חשוב להבין כי, ערבות חוק המכר אמנם מעניקה בטוחה לרוכש ומרגיעה מעט את חששותיו, אך ככל הסכם יש להבינו לעומק ולראות גם את החסרונות שבו. הערבות אינה מהווה הגנה מוחלטת בפני תרחישים כגון עיכובים בבנייה ודחייה בקבלת הדירה, בעיות העלולות לגרור הפסדי כספים רבים עבור הרוכש, שאולי כן יקבל את דירתו אך בהפרש ניכר מן המועד המתוכנן בעודו מחויב לפנות דירה אשר מכר ו/או לשלם עוד שכר דירה מעבר למתוכנן.

 

  1. ביטוח

בהתאם לחוק הבטחת השקעות, המוכר יכול לבטח עצמו בחברת ביטוח ישראלית מוכרת ולמסור לרוכש את הפוליסה כאשר הוא (הרוכש) מצוין בה כמוטב. חשוב לוודא כי הפרמיה על פוליסת הביטוח שולמה מראש.

 

נוסח הפוליסה קבוע בהתאם לחוק וכולל את מהות הביטוח, דהיינו אם המוכר לא יוכל להעביר בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, אזי הפוליסה תכנס לתוקף והתשלום ישולם לרוכש בגבולות סכום פוליסת הביטוח, בצירוף הפרשי ההצמדה המפורטים בפוליסה. וכמובן מצוינים בה נסיבות ומועד פקיעתה.

  1. שעבוד

בשעבוד באמצעות משכנתה, המוכר, הקבלן או היזם מחויבים לשעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית במשכנתה מדרגה ראשונה לטובת הרוכש, או לטובת חברת נאמנות מאושרת על פי דין. זאת על מנת להבטיח את הכספים ששולמו עבור הדירה בשלבים המוקדמים.

 

 

  1. הערת אזהרה

הקבלן או המוכר יכול לרשום על הדירה או על החלק היחסי של הקרקע עליה היא נבנית, הערת אזהרה לטובת הרוכש, בהתאם לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה.

 

הערת האזהרה מגינה על הרוכש בכך שהיא מיידעת ומזהירה את מאן דבעי כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה, או למנוע מבעל המקרקעין, לעשות יותר מעסקה אחת על אותו נכס או מקרקעין ללא ידיעה או אישור משפטי. לאחר שנרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, אין אפשרות  לרשום במרשם המקרקעין עסקה אחרת עם נתונים אחרים הסותרים את תוכן ההערה, אלא אם הצד הזכאי להערה נתן הסכמתו לעסקה סותרת ו/או ניתן צו של בית משפט המורה רישום עסקה אחרת באותו המקרקעין. חשוב לדעת, כי להבדיל מבטוחות אחרות בהתאם לחוק הבטחת השקעות, ככל שהבטוחה תהא מסוג הערת אזהרה כאמור, מחויב הרוכש בביצוע תשלומים על חשבון התמורה, בהתאם להתקדמות קצב הבניה, בהתאם לשלבי בנייה שנקבעו בחוק.

כמו כן, חשוב לציין כי בפסק דין תקדימי שניתן זה מכבר על ידי בית המשפט העליון, נקבע כי בטוחה מסוג הערת אזהרה יכולה “להכביד” על יזם בעת שנקלע לקשיים, ולכן יכולה להתבטל (ואז הרוכשים הופכים לנושיי הפרויקט, ביחד עם נושים אחרים). מסיבה זו, מתבצעת בימים אלו בדיקה נוספת מטעם הממונה על חוק המכר, באשר לדרכים “לחיזוק” בטוחת הערת האזהרה.

  1. זכות בדירה

המוכר מחויב להעביר את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע, עליה היא נבנית, על שם הרוכש. זאת לאחר שנבדק כי הדירה או המקרקעין נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.

עובדה זו מעניקה לרוכש מעמד של נושה מובטח ביחס לדירה, הוא מקבל עליה זכות ישירה ובלעדית ומוגן מפני נושי הקבלן ומפני עיקולים על זכויות הקבלן או על הדירה במקרה של קריסתו.

לסיכום

כאמור, הבטוחות בהתאם לחוק המכר הבטחת השקעות, קריטיות להמשך תקין של העסקה וכל רוכש אשר שילם עבור דירה חדשה מקבלן סכום של 7% ומעלה מעלות הדירה, חייב לעמוד על כך שיקבל בטוחה בהתאם לחוק. יש לו, לרוכש, זכות מלאה להגן על כספו ועליו להבטיח את עתיד ההשקעה. במידה והקבלן אינו מספק את הבטוחות הללו, רשאי הרוכש שלא להמשיך ולשאת בתשלומים על חשבון התמורה (מבלי שהדבר ייחשב כהפרת הסכם) ולהגיש תלונה לממונה על חוק המכר מטעם משרד הבינוי והשיכון.

עוד חשוב לדעת, כי המוכר מחויב בדיווח למשרד הבינוי והשיכון בדבר כריתת כל הסכם ובדבר הבטוחה שניתנת לרוכש אגב הסכם הרכישה, וזאת לשם מעקב של הממונה במשרד (המוודא כי הבטוחה אכן ניתנה). חשוב לדרוש מאת היזם העתק מהדיווח שבוצע כאמור.

הממונה על חוק המכר אחראי על ניהול מאגר הדירות החדשות שנמכרות ועל פניות הציבור בנוגע להפרת הוראות החוק תוך הטלת סנקציות כספיות משמעותיות על המפרים. במקביל להגשת התלונה אודות הפרת המצאת הבטוחות, רשאי הרוכש לפנות לערכאות משפטיות.

על מנת להימנע מעסקאות כושלות, בזבוז משאבים ובעיקר כאבי לב, אנו ממליצים להיוועץ עם עו”ד המתמחים במשפט אזרחי, דיני חוזים ובחוק המקרקעין ובעלי ניסיון רב ומוצלח בתיקים בתחום. בכל ההתנהלות הנ”ל, הן מול הממונה על חוק המכר והן בכל הקשור לפן המשפטי, מומלץ מאוד להסתייע בעו”ד מומחה במקרקעין ובעסקאות נדל”ן.

פנייה למשרד עו”ד לויטה-מזור מבטיחה ליווי צמוד ומקצועי בכל שלבי ניהול התיק, יחס אישי, דיסקרטיות מלאה ואיכות ללא פשרות.

מוזמנים ליצור עמנו קשר
03-6932823    office@lmlaw.co.il

גלילה לראש העמוד
דילוג לתוכן