פסק דין שיצא מלפני בית המשפט השלום ביום ה- 4.9.2018 (תאמ 39450-03/17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע”מ נ’ יקותיאל ביזנס סנטר בע”מ), דן בשאלה האם העובדה שניתן נגד קבלן ביצוע צו הקפאת הליכים, במסגרתו נאסר על המוכר להיכנס לאתר הבנייה, מצדיקה מתן פטור למוכר/יזם מתשלום פיצוי לפי החוק, ביחס לתקופת האיחור במסירת החזקה בדירה, שנגרמה בשל צו הקפאת ההליכים.
ביהמ”ש קבע כי צו הקפאת ההליכים, והאיסור שהוטל בגדרו על המוכר להיכנס לאתר הבנייה, אינם מביאים לדחיית מועד מסירת הדירה וחייב את המוכר בתשלום פיצוי גם עבור תקופה זו.
תמצית פסק הדין:
סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) מתיר לצדדים להגיע להסכמה לפיה לא תקום למוכר חובת פיצוי כאשר האיחור במסירה נגרם “כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו”.
הסעיף כולל, אפוא, שני תנאים מצטברים: האחד, במישור העובדתי, כי העיכוב נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר; והשני, במישור המשפטי, כי הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן של אותן נסיבות אינו מוטל על המוכר.
אשר לתנאי הראשון, לפיו העיכוב נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, יש לבדוק הן את היכולת של המוכר למנוע את עצם ההתרחשות של הנסיבות שגרמו לאיחור והן את היכולת שלו לפעול לביטול או למיתון ההשפעה של אותן נסיבות. בכל הנוגע לנתון השני, דומה כי ניתן לראות זאת כשאלה של קשר סיבתי, שכן כאשר היה המוכר יכול למנוע את השפעת הנסיבות המעכבות את המסירה, האיחור אינו “כתוצאה” מאותן נסיבות.
התנאי השני, הדורש כי הסיכון להתרחשותן של הנסיבות שגרמו לעיכוב ולתוצאותיהן אינו מוטל על המוכר, מעורר את השאלה כיצד יש לקבוע האם הסיכון מוטל על המוכר או לא.
במקרה שנדון. הנתבעת אינה טוענת, כי התמוטטותו של הקבלן, בפני עצמה, מצדיקה את דחיית מועד המסירה. טענתה היא, כי צו הקפאת ההליכים, והאיסור שהוטל עליה בגדרו להיכנס לאתר הבנייה, מביאים לדחיית מועד המסירה.
בפסק הדין נקבע כי קריסתו של הקבלן היא נסיבה שלא הייתה בשליטתה של הנתבעת. עוד נקבע, כי קיים קשר סיבתי בין הקריסה לבין האיחור, במובן זה שאילולא הקריסה לא היה האיחור מתרחש. תחת הנחות אלו, ניתן לומר כי התנאי הראשון הקבוע בסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) התקיים.
אולם, נקבע, כי הנתבעת אינה עומדת בתנאי השני. זאת, שכן הסיכונים הקשורים לקבלן, לרבות הסיכון לקריסה כלכלית שלו, מונחים במלואם לפתחה של הנתבעת, כיזמית הפרויקט.
הקבלן הוא ספק “פרטי” של הנתבעת. הנתבעת היא זו שבחרה בו. היא זו ששקלה את היתרונות והחסרונות שבהתקשרות איתו. אילו היה הקבלן מבצע את עבודתו ללא דופי, הנתבעת היא זו שהייתה נהנית מכך. ממילא, היא גם זו שנושאת בסיכונים שבהתקשרות. אין כל הצדקה להטיל על הקונה, ולו באופן חלקי, את סיכוני הקבלן שנבחר על ידי היזם.
באשר לקביעת מועד המסירה – כאשר הסכימה הנתבעת למועד מסירה מסוים, היא שקללה את הסיכונים שבהתחייבות למועד זה אל מול היתרונות שיצמחו לה במשא ומתן כתוצאה מיכולתה להבטיח מועד מסירה קרוב ככל האפשר. חלק מהסיכונים הם, כמובן, קשיים כלכליים של הקבלן. העובדה שהסיכון התממש אינה מצדיקה לשחרר את הנתבעת ממחויבותה כלפי הקונה, לאחר שהיא הפיקה, בשלב המשא ומתן, את טובת ההנאה הטמונה בנטילת הסיכון – היכולת להבטיח מועד מסירה קרוב.
הטלת סיכוני הקבלן על היזם מוצדקת גם מנקודת המבט של יעילות כלכלית. לקונה אין כל שליטה על זהות הקבלן או על פרטי ההסכם איתו, וממילא אין ביכולתו להשפיע בעניין זה. היזם הוא זה שמתקשר עם הקבלן, וביכולתו לבדוק אודותיו ולהעריך את מידת הסיכון שבהתקשרות איתו. על סמך הערכה זו, יכול היזם להחליט אם להתקשר עם קבלן פלוני, וככל שכן מהם הביטחונות שיש להתעקש לקבל ממנו. מכיוון שהיזם נמצא בעמדה הטובה ביותר להעריך את סיכוני הקבלן ולהתחשב בהם, הרי שגם מנקודת מבט זו ראוי להטיל עליו את הסיכונים הקשורים בו.
לאור האמור, החליט בית המשפט כי יש לראות את הסיכון כי יינתן צו הקפאת הליכים נגד הקבלן, וכי יוטלו בגדרו מגבלות שונות על הנושים – לרבות מניעת כניסה של היזם לאתר הבנייה ואיסור על המשך ביצוע הפרויקט באופן עצמאי למשך תקופה מסוימת – כחלק מהסיכונים הקשורים ליציבותו הכלכלית של הקבלן, המונחים על כתפי היזם.
העובדה שמעורב בתהליך צו של בית המשפט אינה משנה את מהותו של הסיכון, שעה שמתן צו כזה אינו חורג מהתוצאות הצפויות האפשריות של ההסתבכות הכלכלית של הקבלן.
לויטה מזור – משרד עורכי דין מקרקעין
