אחרי תקופת שקט יחסי והקפאת פרויקטים של התחדשות עירונית, בשבועות האחרונים ניכרת התאוששות בענף. הרשויות חזרו לאשר פרויקטים והבנקים חזרו ללוות במימון המשלים, אך האם באמת חלה התעוררות בשוק?
הקורונה היא למעשה רעידת אדמה גלובלית אשר פגעה בכל חלקה טובה בכלכלה הישראלית והעולמית. המשבר כמובן לא פסח על ענף הנדל”ן והדיור, אם כי מדובר עדיין על ענף מהחזקים במדינה ושוק ההתחדשות העירונית יציב גם היום אפילו במציאות של אי וודאות.
למרות העוצמות שבענף, ניכר כי היתה פגיעה בחברות בנייה, ביזמים ובקבלנים והיום יותר מאי פעם, חשוב לדעת אל מי לחבור ובאיזו חברה לבחור, על מנת לקבל בסופו של דבר פרויקט ראוי ודירה העומדת בכל ההבטחות וההסכמים. על מנת לשמור על האינטרסים של הדיירים חשוב מאוד להיעזר בליווי משרד עו”ד המתמחה במקרקעין, פעולה זאת תעניק לכם שקט נפשי וידיעה ברורה שהפרויקט בידיים טובות.
להתחדש למרות הכל….
על מנת לדבר על עתיד ההתחדשות העירונית חשוב להבין את ההגדרות והניואנסים שטמונים בה. באופן עקרוני, המציאות בישראל היא כזאת ששטחי הערים מוגבלים ובעקבות זאת גם קיים צמצום היצע שטחי הבנייה בעוד הדרישה לדיור עולה בהתמדה. במרכזי הערים הגדולות ניצבים בניינים ישנים, בדרך כלל בנייני מגורים נמוכים, אשר התשתיות שלהם אינן מספיקות לצרכים המודרניים, מבחינת איכות הדיור ורמת החיים הרצויה. ערים רבות מבקשות לפתור את המצוקה באמצעות התחדשות עירונית הפועלת במסגרת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע”ו-2016
רבים מצמצמים את ההגדרה של התחדשות עירונית לתמ”א 38 בלבד, מה שיוצר בלבול משמעותי בקרב הדיוטות בתחום. למרות שמדובר על עולם ומלואו הכולל בין היתר גם מתחמי פינוי בינוי ועסקאות קומבינציה.
כאשר מדברים על תמ”א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, מתכוונים לאוסף של תקנות, שתפקידן הראשוני והעיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה ולא שינוי וייפוי פני העיר. התקן מאפשר קבלת היתר בנייה ואישור מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה לחיזוק המבנה.
תחת היתרי תמ”א 38 המצוינים בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008, ניתן לחזק מבנה קיים, לחזק מבנה ולהוסיף 2 קומות נוספות ובהן דירות חדשות, הקמת קומה חלקית או אגף נוסף, חיזוק מבנה והרחבת הדירות הקיימות (עד 25 מ”ר ברוטו לכל דירה) כאשר התוספת חייבת לכלול ממ”ד (12 מ”ר ברוטו ו- 9 מ”ר נטו) ובנוסף ניתן להוסיף מרפסת חדשה. במקרים בהם המבנה אינו עומד בסטנדרט של חיזוק ניתן להרוס אותו ולבנותו מחדש בהתאם לזכויות הבניה של התוכניות המקוריות של הבניין, בתוספת זכויות הבניה אותן ניתן לקבל מכוח תמ”א 38. כמו כן על התוכנית החדשה להתייחס לפרמטרים נוספים כגון הוספת מעלית, גם אם לא היה בבניין המקורי וגם אם חורג מקווי הבנייה הראשוניים של הבניין, הצגת פתרונות חנייה הולמים, הוספת מרחבים מוגנים כאמור או ממ”ד בכל דירה או ממ”ק (מרחב מוגן קומתי).
הרבה מאוד פרויקטים מוצלחים יצרה התקינה הזאת, ערים רבות שינו את פניהן, יזמים וחברות בנייה התעשרו אך בפועל כאמור, התוכנית לא תמשיך מעבר לאוקטובר 2022 מאחר שלדברי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, התוכנית אינה משיגה את מטרותיה בעיקר במקומות בהן היא נדרשת הכי הרבה, דהיינו בפריפריה. שם יש אחוז מינורי של פרויקטים לחיזוק מבנים ופיתוח התחדשות. החל מתאריך זה התקנות של תמ”א 38 לא יהיו תקפות עוד, וחיזוק מבנים יוכל להיעשות במסגרת תוכנית בניין עיר (תב”ע) שהן הרבה יותר מסורבלות.
רוצים להתחדש תחת תמ”א 38? זה הזמן!
נותרו עוד שנתיים לפקיעת התקנות, זה הזמן להניע את גלגלי הפרויקט. אמנם שנתיים נראות לעיתים כמו נצח, אבל בחיי פרויקט נדל”ן מדובר על זמן מועט מאוד. חשוב לפעול נכון ולקבל ייעוץ מקצועי במיוחד בנושא המשפטי.
אז מה לעשות על מנת לקדם את הפרויקט שלכם?
הדבר הראשון שעל הועד או נציגות הדיירים לעשות זה לחבור למשרד עו”ד המתמחה במקרקעין וביצע ליווי של פרויקטים תמ”א 38. הפנייה למשרד המתמחה בתחום מבטיחה ניהול תהליך בצורה מיטבית לרבות: ליווי הדיירים בסינון ההצעות היזמיות ובחירת היזמים והחברה המבצעת, ליווי בכל תהליכי המו”מ, ההסכמים והחוזים מול החברות הנבחרות, קידום הפרויקט מול הרשויות הנדרשות רשות מקומית וכד’, ליווי מול הבנקים להסדרת הערבויות והביטחונות הנדרשים וכן ליווי בנקאי והשגת תנאים לשעבוד הקרקע מול הבנק.
המשרד מלווה גם בסיטואציות רגישות של ייצוג דיירים אל מול התנגדויות והתמודדות עם דיירים סרבני חתימה וכל ההיבטים הקשורים להתנהלות בין הדיירים ובקשר אל מול המבצעים. משרד עורכי הדין מבצע פיקוח משפטי על כל שלבי הפרויקט מתחילתו, כולל סגירת כל הקצוות הקשורים לפינוי דירות (תמ”א 38 ב’) והבטחת שכ”ד לדיירים המפונים לאורך כל שלבי הביצוע ועד קבלת הדירה החדשה, קבלת היתרים נדרשים מהרשויות השונות, זכויות מול וועדות התכנון והבנייה, סוגיות מיסוי מקרקעין ועד לסיום מוצלח של הפרויקט, רישום צו בית משותף ורישום הדירות בלשכת רישום המקרקעין.
על מנת להימנע מעסקאות כושלות, בזבוז משאבים ובעיקר כאבי לב, אנו ממליצים להיוועץ עם עו”ד המתמחים במשפט אזרחי, דיני חוזים ובחוק המקרקעין ובעלי ניסיון רב ומוצלח בתיקים בתחום.
פנייה למשרד עו”ד לויטה-מזור מבטיחה ליווי צמוד ומקצועי בכל שלבי ניהול התיק, יחס אישי, דיסקרטיות מלאה ואיכות ללא פשרות.
מוזמנים ליצור עמנו קשר
03-6932823 office@lmlaw.co.il
