עקרונות היקשרות בהסכם פינוי בינוי

לקוחות רבים פונים אלינו על מנת להבין מהם השלבים בהיקשרות בהסכם פינוי בינוי.

נבקש, אם כן, להביא להלן בקצרה מספר עקרונות העומדים בבסיס כל היקשרות כאמור:

  1. שלב ההתארגנות – בשלב זה על הדיירים לבחור נציגות מטעמם. כמו כן, ייבחר עורך דין מטעם הדיירים, העוסק בתחום הנדל”ן, בעל ניסיון בהסכמי פינוי בינוי;
  2. שלב חתימה על מסמכים מקדמיים – הדיירים יחתמו על הסכמי בלעדיות ליזם (לתקופה מוגבלת), אשר לא מקנים זכויות קנייניות במקרקעין לטובת היזם;
  3. בחירת היזם – עתה יבחר היזם אשר יקים את הפרויקט. היזם יבחר על ידי בחינת איתנות פיננסית, בחינת פרויקטים נוספים ובחינת ניסיון קודם בפרויקטים באותה רשות מקומית;
  4. בחינת התמורה – על מנת לבחון את התמורה הניתנת על ידי היזם, ניתן לפנות למשרד הבינוי והשיכון על מנת למנות שמאי שיבדוק את התמורה הניתנת בהסכם;
  5. ההסכם – בכל הסכם יש לקבוע אבני דרך למימוש ההסכם (אישור תב”ע, הכרזה כמתחם פינוי בינוי, החתמת כלל הדיירים, קבלת היתר הבניה, שלב התחלת הבניה, סיום הבניה ורישום זכויות הרוכשים/בעלים). כמו כן, יש לקבוע תנאים למימוש הפרויקט.
  6. התמורה – התמורה צריכה לכלול מנגנון של שיוויון בין דיירים, רכיבי התמורה צריכים להיות ברורים (דירה חדשה, מימון שכ”ד, מימון הוצאות הובלות, השתתפות בשכר טרחת בא כח הבעלים, סיוע בתשלומי וועד בית). כמו כן, תיאור הדירה החדשה צריך לכלול שטח ברור, מנגנון לבחירת מיקום הדירה, מפרט והצמדות הדירה. רכיב התמורה צריך לכלול גם מתן אפשרויות חלופיות (דירה חדשה, דירה קטנה בתוספת סכום כספי, שתי דירות קטנות בשווי דירה אחת גדולה, דירה מחוץ למתחם למבוגרים);
  7.  בטוחות – על היזם להמציא ערבות בנקאית לטובת הבעלים, בנוסח חוק המכר, בשווי דירה חדשה. כמו כן, יש להמציא ערבות להבטחת תשלום דמי השכירות. בנוסף, על היזם להסדיר את נושא הסרת המשכונות הקיימים לטובת בנקים שונים ושעבוד הפרויקט כולו (תוך הסבת ערבות חוק המכר לטובת אותם בנקים);
  8. בדק ואחריות – על היזם להתחייב לבצע תיקוני ליקויים בתקופות הבדק והאחריות, בהתאם להוראות חוק המכר;
  9.  ביטוח – על היזם להמציא העתקי פוליסות ביטוח לבעלים (ביטוח קבלנים, עבודות, צד ג’, מעבידים, אחריות מקצועית);
  10. גילוי ושקיפות –  על היזם לשקף בפני הבעלים את זהותו של כל אדם המקבל שכר מהיזם או ששכרו תלוי בהתקדמות העסקה.
גלילה לראש העמוד
דילוג לתוכן