מהי בעצם עסקת קומבינציה והאם מדובר בעסקה לגיטימית או בקומבינה ישראלית?
יש כמה דברים מאוד חשובים אליהם יש לשים לב וננסה להתמקד בעיקריים שבהם בסקירה שלפניכם.
אז למעשה, עסקת קומבינציה היא למעשה עסקת מקרקעין מאוד לגיטימית ואפילו נפוצה בישראל. מדובר על עסקת תמורות, בשווי כסף, בין בעלים של קרקע לקבלן או ליזם, ואם נתאר את העסקה במילים ממש פשוטות, המשמעות היא שבעלים של קרקע מעביר את הקרקע לבעלותו של היזם ובתמורה מקבל חלק מיחידות הדיור שנבנות על ידי היזם.
שלא יהיו טעויות, מדובר בעסקה מורכבת מאוד ויש בה נדבכים רבים העשויים להביא להצלחתה או לכשלונה של העסקה זה עוד לפני שדיברנו על רווחיות העסקה עבור היזם וגם עבור הבעלים. טעות בחישוב או בגישה להסכם יכולה לשנות את הרווח ולגרום לעסקה להיות לא רלוונטית או לפעמים אפילו מסוכנת מבחינה עסקית, לצדדים. מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין בעל ניסיון בעסקאות קומבינציה.
מספר סוגים של עסקאות קומבינציה
ישנם סוגים שונים של מבנה עסקת קומבינציה לדוגמה: עסקת אחוזים, בה בעלי הקרקע מקבל את מספר האחוזים הקבוע בהסכם מתוך היחידות שנבנו בפרויקט כך שהוא למעשה שותף להצלחתו של הפרויקט ועליה במחירי המכירה תגדיל את התמורה שהוא מקבל אך מאידך הופכת אותו לשותף לסיכון. מנגד ישנה עסקת נטו, עסקה בה היזם נושא בכל העלויות ובעלי הקרקע מקבלים סכום קבוע וסופי, דבר היוצר וודאות רבה יותר עבור בעלי הקרקע אבל בדרך כלל גם נוגס ברווח הצפוי לבעלי הקרקע מהעסקה.
אז למה עסקת קומבינציה היא עדיין מאוד נפוצה למרות המורכבות שלה? התשובה פשוטה, הקלות במיסוי, בעלי הקרקע אינו צריך לשלם את עלויות הבניה ואת מלוא המס והיזם אינו צריך לשאת במחיר הקרקע והתמורה שהוא מעביר ליזם היא למעשה שירותי הבניה בדמות דירות או יחידות בניה מסוג אחר, לפי העניין.
בכל אופן יש כמה חסרונות בעסקת קומבינציה. לבד מהמורכבות של עריכת ההסכם, עבור בעלי הקרקע מדובר בהמתנה ארוכה, לעיתים של שנים ארוכות, עד קבלת התמורה בגין הקרקע שכן התמורה היא למעשה יחידות הדיור המושלמות לאחר השלמת הבניה. ועבור היזם, עסקה לא זהירה, חישוב לא נכון של עלויות הבניה, טעות חישוב בשווי היחידות למכירה או טעות בהסכם לרעתו יכולות להביא לכישלון השלמת העיסקה ולהותיר את הצדדים עם “פיל לבן” וחור בכיס.
בנימה אישית, מתוך ניסיון רב בעסקאות דומות, אנו מאמינים כי בעסקאות מסוג זה הנוסחה להצלחה היא WINWIN לשני הצדדים כך שכל אחד מהצדדים יהיה מרוצה עם השלמתה וזאת, מבלי להתפשר על ההקפדה על הפרטים ושמירה על זכויותיהם של מרשינו.
בכל עסקה מורכבת אנו ממליצים ללקוחותינו לשכור אנשי מקצוע בקיאים בתחום המקרקעין ובעלי ניסיון בעסקאות קומבינציה, שגם יהיו פנויים ללוות את העיסקה ולפקח עליה בעצמם ולא להיות השם מאחורי השירות בלבד.
אין צורך להסביר כמה חשוב להיות מלווים על ידי עורך דין המתמחה בעסקאות קומבינציה ובעל ניסיון רב בגווניה הרבים. למשרדנו ניסיון רב שנים בליווי עסקאות קומבינציה רבות ומגוונות ואנו נשמח לתת את העצה הנכונה, ההמלצה הקריטית והשירות האיכותי ביותר על מנת שהעסקה תצא לפועל בצורה המיטבית.
