הקלאסית – עסקת קומבינציה “בעין”
עסקת קומבינציה “בעין” היא עסקת מכר חליפין בה בעל קרקע מוכר חלק מהמקרקעין שבבעלותו ליזם/קבלן בתמורה למתן שירותי בניה ביחס לחלק המקרקעין שנותר בבעלות בעל הקרקע, כלומר בעל קרקע מתקשר עם קבלן או יזם, ובתמורה למכירת חלק מהמגרש, הוא מקבל מהקבלן או היזם שירותי בנייה על החלק שנותר בבעלותו.
מבנה עסקת קומבינציה
עסקת קומבינציה היא שילוב של:
- עסקת מכר.
- הסכם שירותי בניה.
- שיתוף וחלוקה במקרקעין.
יתרונות עסקת הקומבינציה
יתרונות ביחס לבעלים:
- מממש את זכויות הבניה במקרקעין (באופן חלקי) ללא צורך בהשקעות ניכרות.
- מס השבח מוטל רק על החלק הנמכר ליזם ולא על הקרקע כולה
- ממוסה במס שבח לפי שווי עלויות בניה (+רווח קבלני מקובל + מע”מ) ולא יחידות גמורות (הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 23/98 )
יתרונות ביחס ליזם/קבלן:
- אינו צריך לשלם סכום גבוה מראש במזומן על הקרקע – “התמורה” הינה מתן שירותי בניה
- ממוסה במס רכישה לפי שווי עלויות בניה ולא יחידות גמורות
חסרונות עסקת הקומבינציה
- ריבוי התחייבויות ואפשרויות רבות למחלוקות וסכסוכים במהלך הדרך
- עסקה לטווח ארוך שמסתיימת שנים לאחר חתימתה
- חוסר כדאיות העסקה עבור היזם בשל הערכה לא נכונה של שווי הקרקע בעת עריכת ההסכם או קבלת היתר בניה למספר מצומצם של יחידות מאשר תוכנן
מבנה הסכם קומבינציה
בכלליות, הסכם קומבינציה יכלול את הרכיבים הבאים:
- הגדרות והצהרות
- תכנון ובניה
- חלוקת הדירות בין הצדדים
- מימון ובטוחות
- מסירת חזקה במקרקעין
- מסים, הוצאות ותשלומים
- הערות אזהרה ומגבלות על מכירת יחידות
- שיווק
- רישום
בקליפת האגוז, על כל רכיב להתייחס לפרטים הבאים:
הגדרות והצהרות
- מפרט – שלא יפחת מפרויקט שיבחר, ושיהא זהה לצדדים;
- היתר הבניה – בשלבים או בפעימה אחת (רלוונטי ללו”ז);
- תב”ע – ככל שמדובר בתב”ע חדשה:
- שהזכויות תכלולנה לכל הפחות מספר מוסכם של יחידות;
- לוח זמנים לאישור התב”ע;
- התייחסות לתשלום היטל השבחה על תב”ע קיימת;
- תנאים מתלים – בדר”כ אישור תב”ע וקבלת ליווי בנקאי
תכנון ובניה
תכנון
- לוח זמנים (לא ללא הגבלה)
- מפקח (מטעם הבעלים)
- תכניות (מעורבות בעלים)
- לאחר תב”ע יוזמנו אצל אדריכל
- ימסרו לבעלים לאישור
- יצורפו להסכם
- ייפוי כח תכנוני
- איחורים – פיצויים
בניה
- לוחות זמנים מוגדרים
- העדר יחסי עובד-מעביד (מפורשות בהסכם)
- שינויים ותוספות (מחירון ידוע)
- רשימת קבלנים
- שמירת דינים, אחריות, ביטוח.
חלוקת הדירות בין הצדדים
- לאחר אישור “רשות רישוי” את תוכניות הבניה
- חלוקה תוך הימנעות מתשלומי איזון
- חלוקה בין הבעלים בינם לבין עצמם
- ניקוד ע”י שמאי – היזם משלם את שכרו או חלוקה לפי יחס הקומבינציה
- סדר בחירה – בעלים קודם או 1-2
- דירות מיוחדות – בחינת תמהיל הדירות
- הצמדות – חניות, מחסנים, גינות, גגות
- שמירת אחוזי הקומבינציה ביחס לכל “טיפוס” דירות בנפרד
מימון ובטוחות
ליווי “פרויקט סגור”.
סוגי שעבוד בקרקע:
- באופן חלקי או באופן מלא (שעבוד דרגה ראשונה)
- שעבוד “נון ריקורס” (Non-Recourse Debt)
סוגי ערבויות:
- שכירות
- ביצוע
- חוק המכר
- בדק
- ערבות חברה אם
- שילוב בין ערבויות
הערות נוספות:
- אצל מי מוחזקת הערבות – אצל הבעלים או אצל נאמן
- קביעת העילות לחילוט הערבות
תנאים להחזרת הערבות
- מסירת החזקה ביחידה החדשה
- מכתב החרגה מותנה ביחס ליחידות הבעלים
(בקבלת ט’ 4 וה”א לטובת המוכר – מכתב סופי – עד אז ערבויות בנאמנות)
- קבלת ערבות בדק בנקאית בנוסח ערבות ביצוע (אינו גורע מאחריות חוק המכר)
הלוואה לבעלים
נועד לצורך מיסוי (שבח והיטל השבחה)
- סכום ההלוואה מופחת מערבות הביצוע/חוק המכר והבעלים לא חייבים להחזיר לבנק.
- לתשומת הלב: בדר”כ הלוואה מוגבלת לעד- 40% משווי המקרקעין (הבנק ידרוש ערבות יזם)
מסירת חזקה במקרקעין
מסירת המקרקעין ליזם תתבצע כנגד:
- היתר בניה
- אישור על קיום ביטוחים
- הסכם ליווי בנקאי (“ליווי סגור”)
- בטוחות-ערבות חוק מכר וכו’
מיסים, הוצאות ותשלומים
על היזם:
- מס רכישה
- רישום בית משותף
- היטלי פיתוח על הבניה
- אגרות בניה
- עלויות בניה
- שכ”ט ב”כ בעלים
על הבעלים:
- מס שבח
- היטל השבחה (חדשה וקיימת)
- היטלי פיתוח על הקרקע
- רשות מקרקעי ישראל (היוון)
- מע”מ שירותי בניה
הערות אזהרה ומגבלות על מכירת יחידות
- הערת אזהרה לטובת היזם – לאחר חתימת ההסכם [תבוטל במקרה של הפרה/אי קיום תנאים מתלים]
- לטובת רוכשי יחידות מהיזם (או אז ניתן למכור):
- לאחר היתר בניה;
- קבלת ערבות חוק מכר (לטובת הבעלים).
- “קשר אישי” / “קשר ישיר” (ככל שאין ליווי):
- יש לקבל יפוי כח מרוכשי הדירות לביטול הערת האזהרה במקרה שהבעלים יבטלו את עסקת הקומבינציה (הרוכשים מגובים בערבות חוק המכר)
שיווק יחידות
- כלל תקבולי מכירות היזם ישולמו לחשבון הפרויקט
- היזם יכול להתחיל במכירת דירות לאחר חלוקת הפרויקט – נתון למו”מ
- הבעלים יכולים להתחיל במכירות לאחר טופס 4 או לאחר מכירת יחידות היזם (אי תחרות – נתון למו”מ)
- עד לרישום הזכויות – היזם מתנהל כחברה משכנת
רישום זכויות
- רישום הזכויות הינו באחריות היזם ועל חשבונו.
תנאים להשלמת העסקה (“קלוזינג”)
- קבלת “טופס 4”
- קבלת אישורים ומסמכים לרישום זכויות היזם:
- אישורי מיסים, יפויי כח מהבעלים וכיו”ב
- קבלת “אישור מפקח”
- טרום המסירה: תיקונים בביצוע ואחריות הקבלן
- מכתב החרגה ביחס לדירות הבעלים
- השבת ערבויות / בטחונות
