במציאות של ימינו כאשר מחירי הנדל”ן מרקיעי שחקים, הרבה מאוד דירות נמכרות עוד בהיותן הדמיה ממוחשבת, כפי שנהוג לכנות מועד זה – רכישה של דירה “על הנייר”, כלומר רכישה מקבלן או חברה יזמית המוכרת נכסי מגורים, כדירות או בתים בפרויקטים עתידיים, בשלבים מקדמיים ביותר, אף טרם הנחת היסוד הראשון.
מהלכי השיווק האינטנסיביים, המראות המפתים בסרטוני ההדמיה והתדמית, ההטבות האטרקטיביות וה-“צ’ופרים” שמובטחים למי שרוכש “רק היום”, מושכים רבים לבצע רכישה של דירה עתידית, שבמקרה הטוב יכנסו אליה תוך 3-4 שנים.
רכישה של מוצר שעדיין לא קיים בפועל, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר באחת הרכישות היקרות והמורכבות שאדם עושה במהלך חייו, דירת החלומות, דורשת הבנה מקצועית ובקיאות בניואנסים של העסקה ומומלץ להיעזר בליווי מקצועי של עו”ד המתמחה בעסקאות נדל”ן ומקרקעין. זאת על מנת שהרכישה תהיה בטוחה ולא ‘חתול בשק’.
יתרונות וחסרונות ברכישה מוקדמת
רכישה על הנייר יש לה יתרונות רבים, המתבטאים על דרך הכלל בהנחה משמעותית אשר נעה בין 10% – 30% ממחיר אותה הדירה כאשר נמכרת בשלבים מאוחרים יותר, זאת על מנת להניע את תהליך הבנייה ולהעניק לקבלן או לחברה המבצעת “אויר לנשימה”, מימון התחלתי המהוה עבור החברה היזמית הון עצמי לו היא נדרשת לשם קבלת אשראי ממקורות מימון חיצוניים כמו בנק.
הרוכשים הזריזים גם נהנים מאפשרות בחירה רחבה יותר של כיווני אוויר, תוספות “על חשבון הבית” כמו חימום בגז או מיזוג אוויר, ולעיתים ההטבות הינן גם בבחירת מקומות החנייה והמחסנים. אך, יחד עם ההטבות והיתרונות יש גם לא מעט סיכונים. כל אלה סביר להניח כי אנשים מן היישוב לא ידעו לצפות ולחזות אך, אנשי מקצוע, למודי ניסיון, ידעו כיצד להבטיח את הפחתת הסיכונים באופן דרמטי במסגרת הוראות החוזה ולבדוק את כל מה שדרוש בדיקה טרם החתימה והעברת התשלום הראשון.
כיצד לבצע עסקה על הנייר בצורה בטוחה?
- בדיקות מקדימות – במסגרתן, בין היתר, חשוב מאוד להבין מי מוכר את הדירות, האם מדובר בחברה יזמית או קבלנית מוכרת, האם ישנן כלפיה תלונות מאת רוכשים בעבר, האם הקבלן המבצע רשום בפנקס הקבלנים אצל רשם הקבלנים מטעם משרד הבינוי והשיכון חשוב לוודא כי הסיווג הקבלני של הקבלן מתאים לפרויקט הבנייה המדובר.
- מודיעין עסקי – במקרה הזה של איסוף מידע טרם הרכישה אודות הקבלן או היזמים, הסקרנות מאוד חשובה ויכולה לשמור על הרוכש מפני נפילה. כל שנדרש זה עבודת מודיעין “ממוקדת”, הכוללת, בין היתר, חיפוש בגוגל, בדיקה ב- BDI או ב- Dun & Bradstreet על מצבו הכספי של הקבלן, בחינת מצבו המשפטי, מידע על תיקי הוצאה לפועל, דוחות מרשם החברות, עיון בתיק התאגיד וכן איתור מידע על חדלות פירעון או קשיים תזרימיים שעלולים לסכן את העסקה בשל פשיטת רגל צפויה או בעיה משפטית וכלכלית אחרת.
- סקירה – עם הבטחות לא הולכים למכולת וגם לא רוכשים דירה. יש לוודא את כל הפרטים הטכניים אודות הדירה, הפרויקט, השכונה והסביבה טרם קבלת ההחלטה. מאחר שלעיתים לא רק שעדיין אין בניין, פעמים רבות כל השכונה והאזור נמצאים עדיין בשלבי תכנון ואז חשוב מאוד לקבל את תוכניות הרשות המקומית באזור ואת המפה העתידית של הסביבה, האם ישנה נגישות תחבורתית, מוסדות חינוך קרובים, מרכז מסחרי וכד’. כל אלה חשוב לבדוק טרם החתימה. בליווי עו”ד מקרקעין מומלץ לקבל ולעבור על כל הנתונים, תוכניות מתאר, תב”ע (תוכנית בניין עיר) מרשות מקרקעי ישראל או מהועדה המקומית לתכנון ולבנייה של אותה רשות מקומית בה נבנה הבניין.
- היתרים – בדיקת עומק נוספת שחשוב מאוד לבצע היא בדיקה בנוגע להיתרי בנייה רלוונטיים ועדכניים למועד העסקה ואישור כי בידי הקבלן האמור הזכות לעשות שימוש בקרקע. באם אין היתר בנייה בתוקף חשוב, להבין ממה נובעים העיכובים והאם הועדה המקומית אמורה להעניק היתר או שישנן בעיות שמונעות או פוסלות לחלוטין את קבלת ההיתר. העובדה שעדיין אין היתר אמנם יכולה להוות אלמנט במו”מ על מנת להוריד במחיר הרכישה אך יש בה גם סיכון משמעותי שהפרויקט לא יצלח בסופו של דבר.
- הסכם – רכישה של דירה זה בהחלט עניין גדול ורציני, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר ברכישה של דירה על הנייר. אין דרך לראות את הנכס, לעמוד על טיבו ואין גם מכונת זמן שתקפיץ קדימה לראות מה באמת יהיה. לכן, במיוחד כאשר רוכשים דירת קבלן בפרויקט בהקמה, חשוב מאוד לקרוא היטב את החוזה, לעמוד על כל פרט ולדאוג שהאינטרסים של הרוכש יהיו מוגנים על הצד הטוב ביותר, תוך הקפדה יתרה על קיום הוראות החיקוקים הרלוונטיים (חוק המכר על תיקוניו השונים, חוק הבטחת השקעות ועוד). הדבר הנכון לעשות זה לקבל ליווי מקצועי של עו”ד המתמחה בתחום הנדל”ן, מכיר את ההסכמים המורכבים של פרויקטים “על הנייר” ויודע לזהות פרצה או ניואנס שעלול לפגוע ברוכש. יש לוודא שההסכם כולל את כל מה שנדרש לסכם מראש, פירוט תוכניות הדירה, מפרט אדריכלי של הנכס לרבות מידות מדויקות של חללי הדירה, מידות המרפסת, המחסן, החללים הציבוריים, הגינה וכל התשתיות הרלוונטיות בבניין. ובנוסף, מפרט טכני של כל מה שכלול בדירה, הכנה לתשתיות, חימום בגז, דוד שמש, הכנה למזגנים, סוג הדלתות, סוג המטבח וכד’ וציון התוספות הנלוות באם ניתנות בשל הטבות רכישה מוקדמת, שדרוג מטבח או כל דבר אחר. את כל התחייבויות הקבלן חייבים לעגן בחוזה מסודר באופן ברור וחד משמעי שלא ישאיר פתח להתנערות עתידית.
- בטוחות – מאחר שמדובר על רכישה משמעותית, על הרוכש להיות בטוח שכספו מוגן ולא יושם על קרן הצבי. בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974 לקבלן המוכר דירה חדשה אסור לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את כספו של הרוכש באחת מהדרכים הבאות:
- מסר לרוכש ערבות בנקאית.
- ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכש הדירה.
- שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע במשכנתה מגורם משכן רשמי.
- רשם הערת אזהרה לטובת הרוכש.
- העביר את הבעלות (או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע) על שם הרוכש.
חשוב לוודא שההסכם כולל סעיף המגן על הרוכש מפני הפרת התחייבות או התמוטטות כלכלית של הקבלן, על מנת שלא יאבד לחלוטין את כספו.
- מעקב – רכישה לטווח ארוך אינה “זבנג וגמרנו”. מדובר על תהליך שיקח לא מעט שנים. נדרשת סבלנות רבה אך לא שאננות, חשוב לדגום מידי פעם את הפרויקט, לבדוק את קצב ההתקדמות, האם ישנן בעיות או עיכובים. מומלץ להיות בקשר עם הגורם המבצע ולא לחשוש לשאול שאלות, גם אם הן נראות קנטרניות. כסף רב, משאבים וחלומות הושקעו בנכס הזה שעתיד להיות בית החלומות שלכם ומותר לכם וזאת אף חובתכם להיות מעורבים.
את כל התהליך, מהשלב הראשון של איתור הפרויקט והבדיקות, דרך ההסכמים והחוזה המורכב מומלץ מאוד לא לעשות לבד וגם לא להיעזר בעו”ד המתמחה בדינים ותחומים אחרים אשר אינו בקיא בניואנסים, בדרישות החוק ובפרצות העלולות להיות בהסכמים.
על מנת להימנע מעסקאות כושלות, בזבוז משאבים ובעיקר כאבי לב, אנו ממליצים להיוועץ עם עו”ד המתמחים במשפט אזרחי, דיני חוזים ובחוק המקרקעין ובעלי ניסיון רב ומוצלח (אלפי חוזי מכר) בתיקים בתחום. משרד בו עורכי הדין חיים את עולם הנדל”ן, מכירים את ענף הבנייה והשחקנים בו, יודעים כיצד להתמודד מול חוזה קבלן וכיצד להגן בצורה מיטבית תוך שמירה על האינטרסים של הלקוחות.
פנייה למשרד עו”ד לויטה-מזור מבטיחה ליווי צמוד ומקצועי בכל שלבי ניהול התיק, יחס אישי, דיסקרטיות מלאה ואיכות ללא פשרות.
מוזמנים ליצור עמנו קשר
03-6932823
