“קח לך אישה ובנה לה בית” אומר שלום חנוך, באחת מהקלסיקות הישראליות הגדולות של כל הזמנים. ובאמת, בשירים זה נשמע קל, פשוט ורומנטי. ממש כמו בסיפורי האגדות והפנטזיות על בית קטן בערבה, 3 ילדים, חתול, כלב וגינה. אך, לדאבוננו בעולם האמיתי זה ממש לא כך.
במציאות של ימינו, שלא כמו בשירים, לבנות בית זה כמעט בלתי אפשרי וגם לרכוש דירה זה לא דבר של מה בכך. אבל כל החיים מחדירים לנו לתודעה שבית זה מבצר ונכס הוא ערובה ליציבות המשפחה ושחייבים לבנות בית בישראל לא רק ברמה הרגשית והחוקית, אלא גם ברמה החומרית והגשמית.
ואכן, זוגות רבים אוספים שקל לשקל, את מתנות החתונה ואת כל החסכונות במטרה לרכוש את ה – Dream House שלהם, הם לוקחים משכנתא ארוכת טווח וחיים את החלום.
ואז, החלום מתנפץ.
תהליך גירושין מורכב מאוד ואמוציונלי. אין דרך קלה או פשוטה ויש סוגיות משפטיות רבות העולות בו, לא רק בכל הקשור לדיני משפחה. גם דיני מקרקעין, חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 נכנסים לפעולה, כאשר על בני הזוג להגיע להסכמים בנוגע לנכסי נדל”ן שברשותם. כאשר זוג מפרק את נישואיו אומרים שהבית התפרק, אך ישנן דרכים שונות לפעול בסוגיית הנכסים, המשכנתא, דירות להשקעה אם קיימות ועוד.
להלן כמה סוגיות חשובות הקשורות לנדל”ן בתהליך הגירושין:
הסכם ממון
זוגות רבים נכנסים לחופה לאחר שחתמו על הסכם ממון. זה קורה כאשר צד אחד “הביא” עמו לזוגיות דירה שרכש טרם החתונה ומיסוד הקשר ובכך היא רשומה אך ורק על שמו ובהליך הגירושין אין לצד השני זכות חוקית בנכס, מעצם חתימה מרצון על הסכם זה. באם לא נחתם הסכם ממון, החוק היבש מקנה לבת או בן הזוג שהדירה אינה רשומה על שמו, זכויות בדירה, אף על פי שנרכשה טרם ההיכרות והזוגיות בניהם.
חלוקה עפ”י חוק יחסי ממון
כאשר ישנה דירה בבעלות משותפת כאשר לשני בני הזוג זכויות שוות, החוק קובע כי בעת הסכם הגירושין יחולק הרכוש שצברו בני הזוג במהלך חייהם המשותפים, בחלקים שווים בהתאם לחוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל”ג-1973 כך שהדירה או הנכס ימכרו לצד שלישי והכסף יחולק בין השניים. וישנה גם האפשרות שצד אחד ירכוש את חלקו של הצד השני. על מנת לבצע רכישה מסוג זה יש צורך בהסכם גירושין חתום עם תוקף של פסק דין מביהמ”ש. הצד הרוכש יכול לקבל משכנתא על מנת לרכוש את מחצית הדירה ואם זאת הדירה היחידה בבעלותו הדבר יחשב עבורו כדירה ראשונה הן מבחינת שיעור המימון והן מבחינת סוגיות המיסוי.
חשוב להבין כי בעת ביצוע עסקת נדל”ן, ובהליך גירושין וחלוקת הרכוש הנדל”ני מדובר בעסקאות לכל דבר ועניין, ישנן כמה סוגיות שיש לטפל בהן, לרבות ענייני מיסוי, היטלי השבחה, רישום בטאבו, טיפול בגורם משכן ועוד. חשוב להיעזר בעו”ד המתמחה בתחום ויודע כיצד ללוות עסקאות מקרקעין אגב גירושים.
על מנת להבין את חשיבות הנושא של חלוקת הנדל”ן בין בני זוג אגב הליך גירושין והחובה לשלוט במכלול הסוגיות הרלוונטיות, ניקח לדוגמא את נושא המיסויי (וכמובן שישנם נושאים רבים נוספים). עסקת נדל”ן המתבצעת מתוקף תהליך גירושין מכונה העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (סעיף 4א לחוק). העברת זכויות הנעשית עפ”י פסק דין שניתן אגב גירושין, אינה נחשבת למכירה לעניין מיסוי ולא תהווה אירוע מס וכך גם העברת זכויות ב”איגוד מקרקעין” לא תחשב כפעולה באיגוד. המשמעות היא שעל מעביר הזכויות כמו גם על מקבל הזכויות אינה חלה חובת דיווח למנהל מיסוי מקרקעין ולא תחול חבות מס בגין העסקה.
פירוק שותפות מקרקעין
לעיתים החזקה משותפת בנכסים דורשת פתרונות יצירתיים בעת הפרידה, לרבות פירוק שיתוף במקרקעין. לכל אדם הזכות לתבוע פירוק השיתוף, בהתאם לחוק המקרקעין סעיף 37 (א). החוק מאפשר למי שאינו רוצה להחזיק בנכס בעל כורחו, לפרק את השותפות בנכס גם ללא רצון הצד השני בכך. ” כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף” זה נכון לכל שותפות ועל אחת כמה וכמה בני זוג שעומדים להיפרד.
המחוקק מבין כי שותפות בנכסים הינו מצב זמני שאינו רצוי בעיקר כאשר מדובר על סכסוך, ומעודד פירוקו. פירוק שותפות מקרקעין מתבצעת בשתי דרכים עיקריות – חלוקה בעין וחלוקה בשווי. הדרך המועדפת היא חלוקה בעין. “בהתאם לסעיף 39 (א) לחוק המקרקעין “: במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין”. דהיינו, אם ניתן לחלק את המקרקעין באופן שווה ופשוט כאשר כל צד מקבל לחזקתו את אותם הנכסים או הסכום. בהתאם לסעיף 39 (ב) בית המשפט בסמכותו לקבוע תשלומי איזון בהתאם למשאבים הקיימים שיעברו בין הצדדים. “היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין…”
הדרך השנייה לחלוקה, מכונה חלוקה בשווי, או פירוק דרך מכירה בהתאם לסעיף 40 לחוק. מדובר על מקרקעין שלא ניתן לחלקם בנקל, או באם הוכח כי חלוקה בעין תגרום להפסדים משמעותיים לצדדים (לכולם או למי מהם), או אז יבוצע הפירוק בדרך של מכירת המקרקעין או הנכסים וחלוקת הפדיון בין הצדדים השותפים.
דירת מגורים של בני זוג
חשוב להבין כי פירוק שותפות בין בני זוג טומן בחובו אמוציות עצומות. הרי הבית משמש גם מגורים לילדים משותפים, שמירה על יציבותם בתקופה מטלטלת ורגישה. לכן, כאשר מדובר על דירת מגורים ולא על דירות נוספות להשקעה או נכסים אחרים, הרי שבדירת מגורים אחת בית הדין נוהג בזהירות ובאחריות. כלומר, יש רצון אמיתי להימנע מפגיעה בנפשם של ילדים אשר חיו בבית כל ימיהם ועתה מבקש צד להוציאם מן הבית ללא פתרון ראוי המתאים לצרכיהם ולא פוגע בהם.
סעיף 40א’ לחוק המקרקעין מדגיש את נושא הפירוק של דירת מגורים של בני זוג: “40א. (א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.
(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל”ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א)”.
כאמור, עולם הנדל”ן והמקרקעין גדוש ורחב. מומלץ מאוד בכל סוגית מקרקעין, עסקת נדל”ן רכישה או פירוק שותפות, להיעזר באנשי מקצוע, עו”ד המתמחים במקרקעין הבקיאים ברזי החוק, המבינים את הניואנסים ואת הפרצות הקיימות בו.
על מנת להימנע מעסקאות כושלות, בזבוז משאבים ובעיקר כאבי לב, אנו ממליצים להיוועץ עם עו”ד המתמחים במשפט אזרחי, בקיאים בדיני משפחה, דיני חוזים ובחוק המקרקעין ובעלי ניסיון רב ומוצלח בתיקים בתחום.
פנייה למשרד עו”ד לויטה-מזור מבטיחה ליווי צמוד ומקצועי בכל שלבי ניהול התיק, יחס אישי, דיסקרטיות מלאה ואיכות ללא פשרות.
מוזמנים ליצור עמנו קשר
03-6932823 office@lmlaw.co.il
