נדל”ן מניב

עסקה בנדל”ן מניב

במצב הנוכחי בישראל בו הריבית בישראל מצויה בשפל, אחד מאפיקי ההשקעה הבולטים הוא רכישת נכסי נדל”ן מניב. במאמר זה ננסה להאיר את הנקודות הבולטות בשיקולי המשקיע ברכישת הנכס, עיקרי העסקה והנקודות הבולטות עליהן יש לתת את הדעת בהתקשרות בעסקאות מעין אלה.

רכישת דירה או משרד כאפיק נדל”ן מניב יכולה להפיק לאורך זמן תשואה שאין כמותה בהשוואה לערוצים השקעה אחרים המצויים כיום בהם ההון העצמי עשוי אף להישחק ולקטון כמו שקורה לכספי החסכונות הנמצאים בפקדונות בבנק או בקרנות השונות.

עוד בפתח הדברים נציין כי עסקת נדל”ן מניב, כמו כל עסקת נדל”ן אחרת, מצריכה בדיקה משפטית יסודית של הנכס ושל מאפייניו המשפטיים, הרישומיים והתכנוניים, זאת במקביל לבדיקת מצבו הפיזי של הנכס.

בצירוף המילים נכס נדל”ן מניב מתכוונים לכל נכס נדלנ”י (מקרקעין) אותו ניתן להשכיר וכתוצאה מכך להינות מפירותיו, זאת אומרת מהחזר השקעה קבוע בצורת דמי שכירות תקופתיים למשקיע המשמשים בדרך כלל גם לכיסוי עלויות מינמון רכישת הנכס.

נכס נדלנ”י מניב יכול להיות משרד, בית מלון, חנות, קניון, מבנה מסחרי, מבנה תעשיה, חניון, אולם או חלל כלשהו, קרקע או מגרש ואף, דירת מגורים.

כשאנו ניגשים לבחינת עסקת נדל”ן מניב, חשוב להבין שמהות העסקה נעוצה בתנובת השכירות על ההשקעה ובאופן המימון ואפשרויות המינוף הפיננסי שיש למשקיע הספציפי בנכס הנדלנ”י אותו הוא מבקש לקנות.

בעת רכישת הנכס, על המשקיע להתחשב במכלול של גורמים ובהם, בין היתר, בחינת המחיר בו מוצע הנכס (על מנת לוודא שלא מדובר במחיר בועתי שיפגע בתשואה), אפשרויות המינוף השונות ברכישה, כגון: מימון על ידי הלוואה בנקאית, פירעון של קרן חיסכון, הלוואת בלון וכיוב’, זהות השוכרים הפוטנציאלים של הנכס ואיפיון צרכיהם, גובה ההוצאות השנתי ועוד.

תנובת ההשקעה נמדדת כתשואה בתקופה בה הנכס היה מושכר (או בקשר עם פוטנציאל ההשכרה של נכס כזה בניקוי אחוז מסוים בשל הסיכון בתקופת חיכוך), זאת אומרת, לוקחים את ההחזר השנתי על הנכס ובוחנים אותו אל מול גובה ההשקעה ברוטו עד מנת לקבל את אחוז התשואה ובהפחתת ההוצאות השוטפות על המקרקעין כגון הוצאות שוטפות, ניהול, מיסים וכו’.

מקובל שברכישת נכס נדל”ן מניב, התשואה על הנכס המושכר צריכה להיות גבוהה מעלות המימון אותה הגוף המממן גובה כנגד מימון העסקה. כשהריבית בבנק נמוכה, ניתן לרכוש נכסים מניבים בתשואה נמוכה יותר עד אפסית וכאשר הריבית עולה, נכסים אלה עשויים להפוך ולהיות לנטל על הבעלים, במיוחד כשהנכס נקנה בתקופה שבה חלופות ההשקעה היו מועטות והריבית המקורית היתה נמוכה מאוד, בדומה למצב הנוכחי בישראל בימים אלה.

למשרדינו ניסיון רב שנים, הן משפטי והן מסחרי, בייצוג רוכשי ומוכרי נדל”ן מניב ובבדיקה של עסקאות מגוונות ומורכבות וביכולתינו לבדוק את מכלול הרכיבים הרלוונטיים לקיומה של עסקה נכונה ובטוחה.