על מיסים ונכסים – כל מה שחשוב לדעת בנושא מיסוי מקרקעין

עסקאות נדל”ן ומקרקעין הנן עניין מורכב

יש בהן הרבה מעבר לסוגיות של מימון, דיני חוזים והסכמים. אחד התחומים אשר יש לתת עליהם את הדעת כבר בשלבים המוקדמים של העסקה, בין אם מדובר על רכישה, מכירה או השקעה, הוא נושא המיסים.

רוב האנשים אשר שומעים את המילה ‘מיסוי’ או על אינטראקציה עם רשויות המס, נכנסים ללחץ, אבל אין מה לחשוש, כאשר מקבלים ליווי מקצועי של עו”ד המתמחה במקרקעין, כל הסוגיות מטופלות, לרבות היבטי המס השונים. חשוב מאוד להבין כי כמו מרבית תחום המיסים גם בכל מה שקשור לנדל”ן יש מורכבות ושונות בין עסקה לעסקה, ישנן מדרגות מס מגוונות ודרכים יצירתיות להתמודד עמן.

בכל עסקת מקרקעין יש משמעויות מס אשר נגזרות מ”חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963” ו”תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל”ה-1974″  המיסים הרלוונטיים בעולם הנדל”ן הם: מס רכישה, מס שבח, מס על שכר דירה ומס ערך מוסף. חשוב מאוד להכיר ולהבין את המשמעויות העמוקות של כל סעיף בחוקי המס, כבר בשלבי בחינת הכדאיות של העסקה ואיתור אלטרנטיבות ההשקעה.

גביית מס בעולם המקרקעין הינה אישית ולא אחידה, גם אם מדובר באותה עסקה. יש אשר יחויבו לשלם סכומים גבוהים בעוד אחרים לא ידרשו לכך. ההחלטה מתי נדרשת גביית מס ובאילו מקרים לא מתרחש אירוע מס, נקבעת בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין. החוק מבחין בין הסיטואציות השונות אשר יוצרות מצב בו מוטל מס שבח ו/או מס רכישה, מה אופן החישוב וכיצד הוא נגבה. וגם מה הפרמטרים לקבלת פטור חלקי או מלא ממס. חשוב לדעת כי על מנת לרשום את העסקה בפנקסי המקרקעין (טאבו) יש להציג היעדר חבות של תשלומי מס בעבור המקרקעין.

כאשר מדברים על עסקאות מקרקעין, הכוונה היא “לקרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע”; מכאן שעסקאות נדל”ן מגוונות מאוד וכוללות בין היתר רכישה או מכירה של זכות במקרקעין לרבות דירות מגורים, בתים פרטיים, מגרשים ביעודים שונים, שטח חקלאי, מתחם מסחרי, מבנה משרדים, ועוד, על עסקאות אלה אמורה לחול חובת תשלום מס רכישה ומס שבח.

מס רכישה:

מס רכישה הינו היטל אשר משלם הקונה לרשות המיסים בגין המקרקעין אותו רכש, שיעור המס נגזר בהתאם לסוג הנכס ומחירו והוא אחוז משווי העסקה.  בדירות המיועדות למגורים המס יהיה מדורג, בהתאם לעלות הנכס. כאשר מדובר בנכסים מסחריים המס הינו קבוע ואינו משתנה. שיעור מדרגות המס משתנה משנה לשנה ומתעדכן בכל 16 בינואר.

ביום 16.1.2020 עודכן גובה מדרגות מס הרכישה על מקרקעין למגורים, בהתאם לשיעור עליית המדד הקבוע בסעיף 9(ג2) לחוק מיסוי מקרקעין, עבור דירת מגורים ראשונה, נקבעו המדרגות כדלהלן:

ברכישת דירת מגורים ראשונה ויחידה שיעורי המס עולים בהתאם למדרגות הקבועות בחוק ולמחיר העסקה. על חלק השווי שעד 1,744,505 ש”ח – לא ישולם מס כלל, לאחר מכן בהתאם לעלות הנכס. זה נכון לכל נכס למגורים דירה, בית או קרקע לבנייה. עבור דירה נוספת או דירה להשקעה עודכנו ביולי 2020 מדרגות המס:

בתקנות מיסוי מקרקעין מפורטים פטורים, הנחות והקלות בתשלום המס במקרים מסוימים, בין היתר הנחות לאנשים עם מוגבלות, נכים, עוורים וליקויי ראיה, לילדים עם נכות בשיעור של 100%, לניצולי שואה, נכי צה”ל ונכי עבודה, לנכי תאונות דרכים ונפגע פעולת איבה. הנחות ניתנות גם לאוכלוסיות שונות כגון עולים חדשים, בני משפחות שכולות ומשפחה של חללי פעולות איבה או יתומים של הרוגי מלכות. הנחות ניתנות גם בעסקאות של העברה ללא תמורה בין קרובים והעברה בין בני זוג. על מנת לזכות בהנחות או הטבות במס הרכישה מומלץ מאוד להתייעץ עם עו”ד נדל”ן הבקיא בחוק מיסוי מקרקעין.

מס שבח

מס שבח מקרקעין הינו מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל, או ממכירה של מניות באיגוד מקרקעין ואף הוא נובע מחוק מיסוי מקרקעין. המס מחושב בזמן מכירת הדירה / המקרקעין ומוטל על המוכר.

השימוש במונח “שבח” מציין את ההשבחות שנעשו בנכס ויצרו פער בין מחיר המכירה ובין המחיר בו נקנתה ע”י המחזיק הנוכחי בה. זאת תוך הצמדה למדד ובקיזוז הוצאות ההשבחה כגון שיפוץ ושדרוג הנכס, הוצאות משכנתה וריביות, פחת, הוצאות המכירה לרבות עמלות, שכר טרחה ותשלומים ששולמו לאנשי מקצוע במהלך העסקה, לרבות שכר טרחה של עו”ד הנדל”ן, מתווך, שמאי  ועוד. מס השבח משולם על הרווח נטו אשר נוצר בעת המכירה ועומד על 25%.

למחזיקים ביותר מדירה אחת עניין המיסוי מורכב יותר. בינואר 2014 נכנסו לתוקפם שינויים בחוק מס שבח שעיקרם ביטול הפטור הגורף שהיה קיים בחוק ואפשר מכירה של דירה בפטור ממס אחת לארבע שנים, ללא חשיבות למספר הדירות שבבעלות, כאמור כל עוד מכר דירה כל ארבע שנים. התיקון מציע חישוב מס לינארי בכל מכירה בהתאם לסעיף 48 (ב2) לחוק.

בעקבות התקנות, בעת חישוב מס השבח יש לחלק את השבח לתקופות, עד השינוי בתקינה ומהשינוי והלאה. כך שעד 2014 ישמר הפטור ומהזמן בו נכנסו התקנות לתוקף יחושב המס באופן ליניארי.

החוק מפרט מקרים בהם יש פטור מלא או חלקי של מס שבח. למשל כאשר מדברים על מכירה של דירה יחידה, קיים פטור על מס רווח ההון זאת תנאי שמוכר הדירה החזיק בנכס היחיד שבבעלותו לפחות 18 חודשים. פטור ממס שבח ניתן גם במקרים הבאים: מכירה מירושה באם המוכר הוא בן זוג, בן ו/או נכד או בן זוג של המוריש; כאשר המוריש לפני פטירתו היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. או בעסקה ללא תמורה, בעת העברת דירה במתנה לקרוב, זאת בכפוף לתנאים אותם מציג החוק.

החוק מדגיש את שיעורי התשלום ומציין אף בסעיף 15 (ב)  את תשלום מקדמת מס שבח אותו ישלם הרוכש על חשבון המס שהמוכר חייב בו. על מנת שיופק שובר תשלום ייעודי למקדמת מס שבח נדרשים להגיש טופס 7152 לאחר תשלום מלוא המקדמה יינתן אישור לטאבו למס שבח. החוק קובע כי סכום המקדמה אשר שילם הרוכש כחלק מן התמורה החוזית אשר נקבעה בין הצדדים לעסקה. סכום המקדמה מוגדר אף הוא בחוק:

(1)   במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה הוא לפני כ”א בחשוון התשס”ב (7 בנובמבר 2001) – 15% מהתמורה;

(2)   במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה מיום כ”א בחשוון התשס”ב (7 בנובמבר 2001) ואילך – 7.5% מהתמורה;

הצדדים בעסקה רשאים להגיש בקשה להקטנת סכום המקדמה באמצעות טופס 7155 בבקשה נדרש הסדר לסיבה בגינה מבקשים הקטנת סכום המקדמה שנקבע בחוק ואת הסכום לאחר הקטנה בנוסף על מסמכים להוכחת סכום מס השבח שיחול על המכירה.

במידה ועסקה מתבטלת לאחר ששולמו מקדמות המס, על הרוכש ליידע את מנהל רשות המס בה מתנהל התיק, על מנת לקבל החזר על התשלום. את ההודעה יש להגיש באמצעות ‘תצהיר על ביטול מכירה’ טופס 6130 עליו נדרשת חתימה של עו”ד לאימות הבקשה. טיפול לא ראוי בטופס הבקשה או תשובות חלקיות עלול לסבך את ביטול העסקה ולעכב את ההחזר.

סיפורי מיסים

כפי שציינו בתחילת המאמר פרויקטים בתחום הנדל”ן הנם מורכבים ולעיתים נוצרות בהם סיטואציות מאתגרות, אשר יש להעניק להם פתרונות מקצועיים ויצירתיים.  סוגיות הקשורות לדיני חוזים, מימון ומיסוי. סיטואציות ייחודיות כגון עסקאות משפרי דיור בהם אנשים רוכשים דירה בעוד הם מחזיקים בדירה נוספת, רוכשי דירות קבלן או דירות מפרויקטים של תמ”א, העברת דירות בתוך המשפחה, פירוק שיתוף מקרקעין בעת גירושין ועוד, כל אלה נדרשים להבין לעומק את היבטי המס ולפעול נכון.

על מנת לחשב את המס אותו נדרש אדם לשלם בגין עסקת מקרקעין, או להכיר את האפשרויות להפחתתו, לא מומלץ להסתמך על מידע חלקי או מחשבוני מס המצויים באינטרנט. בתחום כה נישתי ומקצועי, בעל היבטים ומורכבויות,  מומלץ מאוד להתייעץ עם מומחים במיסוי נדל”ן הבקיאים בניואנסים ובפרצות הקיימות בחוק מיסוי מקרקעין, בתקנות ובשינויים המתרחשים חדשות לבקרים.

על מנת להימנע מעסקאות כושלות, בזבוז משאבים ובעיקר כאבי לב, אנו ממליצים להיוועץ עם עו”ד המתמחים במקרקעין, בקיאים ברזי החוק, המבינים את הניואנסים ואת הפרצות הקיימות בו. מתמחים במשפט אזרחי, דיני חוזים ובחוק המקרקעין ובעלי ניסיון רב ומוצלח בתיקים בתחום.

פנייה למשרד עו”ד לויטה-מזור מבטיחה ליווי צמוד ומקצועי בכל שלבי ניהול התיק, יחס אישי, דיסקרטיות מלאה ואיכות ללא פשרות.

מוזמנים ליצור עמנו קשר
03-6932823