הגדרת מונח הסכם המכר – כללי
בהסברת מונח זה נתמקד במכר של דירות מגורים דווקא.
אחד החוקים הרלוונטיים להגדרת הסכם מכר, הינו חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973.
החוק קובע כי:
“מכירה” – לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור;
“מוכר” – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;
“קונה” – מי שרוכש דירה ממוכר;
הסכם מכר, אם כן, הינו הסכם משפטי הקובע את מערכת היחסים שבין המוכר לבין הקונה למכירת נכס מקרקעין.
הסכם מכר – שלא באמצעות יזם/קבלן
בדרך כלל מדובר על עסקאות המכונות “יד שניה”.
על הסכם זה לכלול, בין היתר:
- תיאור של הנכס הנמכר (גוש, חלקה, תת חלקה, הצמדות, קומה, שטח ועוד);
- תיאור מהות העסקה (העברת זכות בעלות, זכות חכירה);
- הצהרות והתחייבויות של המוכר (מצבו של הנכס, מגבלות, פגמים ככל שקיימים, מצב משכנתאות, התחייבות להמצאת מסמכים, תשלום מיסים ועוד);
- הצהרות והתחייבויות של הקונה (בדבר בדיקת הנכס קודם לרכישה, באופן מלא, בדבר יכולת העמידה בתשלומים, בדבר ביצוע תשלומים ותשלומי מיסים ועוד);
- תמורת הממכר (קביעת סכום הרכישה הכולל, חלוקת התשלומים, אופן הבטחת התשלומים, רישום הערות אזהרה, רישום משכון, ניכוי משכנתאות, סכומים בנאמנות לשם הבטחת קבלת מלוא אישורי העברת הזכויות מטעם המוכר וקביעת זמן מירבי להמצאתם ועוד);
- מסירה (קביעת מועד למסירת החזקה לידי הרוכש, קביעת מועדים לאיחור מותר, קביעת פיצוי עבור איחורים במסירה, פריטים הנותרים בממכר ועוד);
- יפויי כח ומסמכי העברת זכויות (אופן חתימת והמצאת ייפוי כח לרישום, ייפוי כח למחיקת הערת אזהרה, תיאור מלוא מסמכי העברת הזכויות, לרבות שטרי מכר או שטרי העברת זכות שכירות ועוד);
- מיסים ותשלומים (התייחסות למיסים ותשלומים וחלקותם בין הצדדים עד למועד המסירה וממועד המסירה ואילך, מס שבח, מס רכישה, אישור עירייה וועדה מקומית, ככל שמדובר בזכות חכירה – תשלום לרשות מקרקעי ישראל, דמי היוון, דמי הסכמה, דמי היתר ועוד);
- הפרות ופיצויים (קביעת סעיפים שהפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם, קביעת זמנים מותרים לאיחור בביצוע התחייבויות, קביעת סכום פיצוי מוסכם ומהו המועד לתשלומו, אופן מחיקת הערות אזהרה ורישומים אחרים לטובת הקונה ועוד).
הסכם מכר – רכישת דירה מיזם/קבלן
מדובר על עסקאות המכונות : “דירה חדשה” או “דירה מקבלן”.
החוק קובע כי על הסכם כאמור, לכלול, בין היתר, את הרכיבים הבאים:
מפרט – החוק קובע כי במכירת דירה מקבלן/יזם, מחויב המוכר לצרף לחוזה המכר מפרט והוראות תחזוקה ושימוש.
המפרט יהיה בטופס קבוע והוא יכלול מחירון של פריטים שלגביהם נקבע שיש לציין מחיר לעניין ויתור עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם.
המפרט יכול שיתייחס, בנוסף על הדירה הנמכרת, גם לחלקים אחרים של הבנין שבו נמצאת הדירה, למעט דירות אחרות, ולקרקע שעליה עומד הבניין.
פיצויי בגין איחור במסירה – על הסכם רכישת דירה מיזם לכלול סעיף שעניינו בפיצוי בשל איחור במסירה, הקובע כי ככל שלא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר, זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב–1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב–1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
תקנון בית משותף – המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה העניינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
(2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;
(3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחויבים בקשר אליו;
(4) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף.
קביעת מתחזק – החוק קובע כי מוכר דירה מחויב לקבוע בהסכם מכר את זהותו של מתחזק שיהא אחראי לניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, לרבות זהותו ותנאי ההתקשרות עימו.
רישום זכויות – החוק קובע כי המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים, חייב לעשות את כל אלה:
(1) לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה (פרצלציה), במועד המוקדם ביותר האפשרי;
(2) לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע (פרצלציה) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר;
(3) לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.
ככל שמדובר בדירה בבניין שאינו ניתן לרישום בפנקס בתים משותפים, חייב המוכר לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד הרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.
הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות במכירת דירה ואופן תשלומן –
מדובר על סעיף העוסק ב- “הוצאות משפטיות” – דהיינו, שכר טרחת עורך דין המייצג הן את המוכר והן את הקונה בעסקה למכירת דירה, ובכלל זה שכר טרחת עורך דין בשל ייצוג המוכר באותה עסקה, בעד פעולות אלה:
(1) רישום וניהול רשימה של בעלי הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין (“חברה משכנת”);
(2) רישום הזכויות על פי חוזה המכר בלשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה רישום בית בפנקס בתים משותפים ושינוי או תיקון לצו רישום בית משותף;
(3) כל הוצאה אחרת הקשורה לרישום הזכויות על פי חוזה המכר.
החוק קובע כי מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום או השיעור שקבע השר בהתייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, ורשאי הוא לקבוע כאמור סכומים מרביים שונים לדירות מסוגים שונים לפי אמות מידה שקבע, וכן כי הוראות סעיף זה לא יחולו על דירות מסוג מסוים או על דירות שמחירן עולה על המחיר שקבע.
חשוב לדעת, כי החוק קובע כי אין להתנות על הוראותיו במסגרת הסכם המכר, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה.
