פנינת נדל”ן בארץ המובטחת – ליווי וייצוג תושבי חוץ ברכישת נכס בישראל

מדינת ישראל מהווה עבור רבים, החיים מעבר לים, מוקד להשקעה בנדל”ן.

הסיבות לכך רבות ומגוונות, מדובר על משקיעים ובעלי הון בעיקר יהודים או ישראלים אשר חיים בחו”ל ומעוניינים שיהיה להם בית במולדת, על כל צרה שלא תבוא.

היות ישראל חלק מהכפר הגלובלי מעניקה אפשרות לתושב חוץ לרכוש או למכור נכס בישראל, בין אם מדובר על דירה, בית או נכס מסחרי, כמובן שישנם היבטים שונים ברמה הפיננסית, המימונית והמיסויית שחשוב להבין, אך תחילה יש לבחון כיצד מגדיר החוק תושב חוץ.

בפקודת מס הכנסה (תיקון מס’ 168) תשס”ח-2008 ההגדרה של תושב חוץ היא אדם שאינו תושב עפ”י חוקי המדינה וכן יחיד שהתקיימו בו כל אלה: (א)  הוא שהה מחוץ לישראל 183 ימים לפחות, בכל שנה, בשנת המס ובשנת המס שלאחריה; (ב)   מרכז חייו לא היה בישראל, כאמור בפסקה (א) (1) להגדרה “”תושב ישראל” או “תושב”, בשתי שנות המס שלאחר שנות המס האמורות בפסקת משנה (א)”.

תושבי חוץ רבים מתעניינים בנכסי מקרקעין, עסקה כזו הנה יקרה ומורכבת בכל קנה מידה, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר על אדם שלא חי כאן בשגרה, אינו בקיא בזכויותיו וחובותיו, ללא אנשי קשר הרוצים בטובתו וללא הבנה מעמיקה בניואנסים של החוק.

זאת הסיבה שחשוב מאוד להיעזר כבר בשלבי העסקה הראשוניים, באנשי מקצוע כגון עו”ד נדל”ן, הבקיאים בדיני מקרקעין ומיסוי נדל”ן במטרה למצוא ולתפור את העסקה הטובה ומשתלמת ביותר. ליווי צמוד זה הוא קריטי במיוחד כאשר העסקה מתבצעת “בשלט רחוק”, אך גם אם הרוכש נמצא פיזית בארץ, באמצעות מייצגים מקומיים, הוא יזכה לשמור על האינטרסים שלו ולהיות בעמדת כח בביצוע העסקה האטרקטיבית.

כאמור, מומלץ מאוד להעסיק משרד עו”ד איכותי ובעל מוניטין המעניק מעטפת מלאה בכל שלבי העסקה, החל מאיתור המקרקעין הרצוי ועד לסגירת החוזה וקבלת הנכס ורישומו ברשויות הרלוונטיות. משרד מסוג זה מחזיק בקשרי עבודה הדוקים עם אנשי מקצוע מיומנים לרבות יועצי נדל”ן ומתווכים, יועצי משכנתאות, מומחים במימון נדל”ן, יועצי מס בתחום המקרקעין, שמאים ועוד אשר מסייעים בנקודות הרלוונטיות להצלחת העסקה.

דגשים בליווי תושבים זרים ברכישת נכסים:

1. איתור הנכס

תושבים זרים אינם מכירים היטב את המדינה, גם אם יצא להם לגור תקופה בעיר מסוימת ולהתאהב בה, “לא כל הנוצץ זהב” ומה שרואים זאת לא תמיד המציאות ההלכה למעשה.  זה וכאשר רוצים לרכוש נכס אי אפשר ללכת רק עם האינטואיציה והלב. תהליך איתור נכס אינו דבר של מה בכך, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר על אדם שאינו דובר את השפה על בוריה, אינו מכיר את ההוויה כהלכתה וגם מבחינה תרבותית ישנו פער. הבדלים אלה עלולים לפגוע קשות ברוכש הפוטנציאלי ולכן יש לנהל את פעולת איתור הנכס בצורה נכונה בכלל זה:

• ניהול צמוד והתלוות אל מתווך או יועץ נדל”ן אשר מבצע בדיקות מקיפות של הנכס.
• בדיקה הנדסית במטרה לגלות האם יש ליקויים, כשלים ובעיות בשלד, בצנרת, במערכות החשמל ועוד.
• בחינת הרישומים, הזכויות והקניין של הנכס, הוצאת נסח טאבו ולבדוק האם שטח הדירה הרשום הוא השטח הקיים בפועל, האם יש זכויות בנייה שהוקצו או נוצלו, על שם מי רשום הנכס, האם הוא בבעלותו המלאה והבלעדית, האם יש עליו משכון, משכנתא, עיקול או הערת אזהרה.

• קיום היתרי בנייה ובדיקה מקדימה של הפרות וחריגות בנייה.

2. בחינת כדאיות והיתכנות פיננסית

מבנה פיננסי של עסקת נדל”ן אינו כולל רק את מחיר הנכס, חשוב מאוד להעניק לתושב הזר את המידע המדויק אודות כל העלויות הסובבות את העסקה, שכ”ט של מתווך או אנשי מקצוע בשלב איתור הנכס ובדיקתו, היטלים שונים, סוגיות מיסוי וכד’. בשלב הזה מומלץ להיעזר במומחה מימון נדל”ן או יועץ משכנתאות אשר ליווה תושבים זרים בתהליכי רכישת נכסים, מדובר על התמחות ולא כל אחד יודע להשיג את התנאים המיטביים מהבנק. הבנקים בישראל אינם מקלים בהענקת משכנתאות או מימון לתושבים זרים ומדובר על תהליך שיש לנהלו במקצועיות רבה (על כך נרחיב בסעיף 4).

3. סוגיות מיסוי נדל”ן

כל עסקת מקרקעין המתבצעת בישראל יש לה משמעויות מס אשר נגזרות מ”חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963” ו”תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל”ה-1974″  גם כאשר מדובר עסקה אותה מבצע אזרח זר. כאשר המיסים הרלוונטיים בסוגיה זו הם בעיקר מס רכישה ומס שבח, המס השני רלוונטי רק אם התושב הזר גם מוכר דירה.

בעיני החוק, תושבי חוץ הבוחרים לרכוש דירה בישראל שקולים למשקיעים. דהיינו, אנשים אשר להם יותר מדירה אחת וככאלה הם לא זכאים להטבות של דירה מזכה אשר מקנה פטור מלא ממס רכישה, אם כי יש להבחין בין סוגי ההגדרות של תושב חוזר לצורך חישוב מדרגות המס.

יש צורך להבדיל בין תושב זר שאין לו כוונה לגור בישראל ובין תושב זר העתיד לחיות כאן, זאת בעיקר לצורך חישוב המס. בתחילת ינואר 2021 התעדכנו מדרגות המס עבור מס רכישה של דירה להשקעה:

למעשה, תושב חוץ מוכר לצורך מס רכישה כמי שמחזיק דירות רבות, גם אם אין בבעלותו דירה נוספת. מומחים במיסוי מקרקעין המכירים את התחום על בוריו, יודעים למצוא חלופות לחסכון בתשלום מס רכישה לתושבי חוץ. אחת החלופות היא הגדרת התושבות באמצעות הרחבתה לגם מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה “היה לתושב ישראל לראשונה או תושב חוזר ותיק”. הנתון הזה מבטיח כי אם תושב זר יחליט לעלות לישראל במהלך תקופה של עד שנתיים מיום רכישת הנכס, הוא יחשב כתושב ישראל ויהיה זכאי ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות בגין דירתו היחידה. ההגדרה של בעל דירה יחידה מתייחסת אך ורק לדירות המצויות בבעלותו בארץ ולא במדינות מחוץ לישראל, כך שגם אם הוא עתיר נכסים בחו”ל אך יחליט לעלות לישראל עד לשנתיים מיום רכישת הדירה היחידה שלו כאן, ייהנה מהטבת המס.

עבור תושבים חוזרים או עולים חדשים חשוב מאוד לנהל את ההליך במשנה זהירות ולהבין את הניואנסים החלים עליהם מבחינת המיסוי.

4. ענייני מימון

תושבים זרים רבים, במיוחד אלה שנכנסים לקטגוריה של משקיעים, מגיעים עם הון עצמי ויכולות פיננסיות מוכחות, אך יחד עם זאת, הם מעוניינים לקבל בארץ מימון בנקאי, הלוואה או משכנתא. גופי המימון אינם ששים להעניק הלוואה למי שאינו תושב, אך אין זה אומר שהדבר בלתי אפשרי.

כיום, שיעור המימון מבנקים בארץ, לתושבי חוץ החל מהדירה הראשונה הוא עד 50% משווי הנכס, עליו להציג דפי חשבון מעודכנים והכנסות מארץ המקור בה הוא משלם מס ולספק תעודות מזהות וכל נתון נוסף אותו מבקש הבנק.

חשוב לדעת כי על ידי ייצוג מקצועי ניתן לסייע ולאפשר למשכנתא לצאת לפועל בתנאים טובים וללא טרחה מיוחדת מצד הלקוח .הבנקים מעדיפים כי הרוכש יהיה נוכח פיזית בארץ, אך הדבר אינו הכרחי ומי שמייצג את המשקיע יכול לעשות זאת עבורו. חשוב להקפיד לקבל אישור עקרוני מהבנק על תנאי המימון וגובה ההחזר, עוד טרם חתימה על חוזה הרכישה.

5. עניינים משפטיים

רכישת נכס מקרקעין דורשת הבנה מעמיקה בחוזה הרכישה. מומלץ לשני הצדדים לקבל ליווי מקצועי מעו”ד המתמחה בחוק המכר, על מנת למנוע עוגמת נפש. כאשר מדובר על רוכש זר, הדבר חשוב כפליים מאחר שההתנהלות אינה בשפת האם, הדין לא תמיד זהה לחוקי המדינה ממנה הוא מגיע וחשוב מאוד שפונקציה אמינה, מקצועית, הרוצה בטובת הרוכש, תנהל את המו”מ וההתקשרות ותהיה שותפה לניסוח ובדיקה של חוזה הרכישה על כל נספחיו.

6. בירוקרטיה בשלט רחוק

ישראל ידועה בבירוקרטיה האיטית והמסועפת, זה נכון כמובן גם לתושבי חוץ הנדרשים להתמודד מול הרשויות השונות כאשר הם אינם דוברים את השפה ואינם מכירים את המנטליות וההתנהלות הישראלית. לכן, מומלץ מאוד להעניק סמכות למייצג כגון משרד עו”ד נדל”ן אשר ינהל את התהליך כולו, בד”כ גם ללא הגעה פיזית של הלקוח למדינה.

על מנת לבצע רכישה מבלי להגיע לארץ ולהתנהל נכון מול כל הרשויות כולל בנקים, לשכת רישום המקרקעין (הטאבו), רשות מקרקעי ישראל (מנהל מקרקעי ישראל) ועוד, יש צורך לספק את כל המסמכים ללא דופי. על רוב המסמכים, לרבות: מסמכי המשכנתא, מסמכים לרשויות המס, לרישום בטאבו וכמובן חוזה הרכישה, ניתן להעניק יפוי כח למיצג המקומי, או לשלוח מסמכים שנחתמו בפני קונסול ישראל במדינת המקור.

על מנת להימנע מעסקאות כושלות, בזבוז משאבים ובעיקר כאבי לב, אנו ממליצים להיוועץ עם עו”ד המתמחים במקרקעין, בקיאים ברזי החוק, המבינים את הניואנסים ואת הפרצות הקיימות בו. מתמחים במשפט אזרחי, דיני חוזים ובחוק המקרקעין ובעלי ניסיון רב ומוצלח בתיקים בתחום.

אנו במשרד עו”ד לויטה-מזור מלווים תושבי חוץ, תושבים חוזרים ומשקיעים מכל העולם במגוון רחב של עסקאות מקרקעין ונדל”ן, מספקים שירות צמוד ומקצועי בכל שלבי ניהול התיק, יחס אישי, דיסקרטיות מלאה ואיכות ללא פשרות.

מוזמנים ליצור עמנו קשר
03-6932823    office@lmlaw.co.il