הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון – קדימות קונה בהחזר מס ערך מוסף), התשע”ו–2016

ביום 31.7.2016 אישרה הממשלה את הצעת החוק לתיקון חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה–1974, הצעה שתובא בהמשך גם לאישור הכנסת.

לפני חקיקת חוק המכר לא רכש הקונה כל זכות חפצית בדירה עד שזו נרשמה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. כך שאם חברת הבניה או הקבלן פשטו רגל לפני השלמת הבניה או לפני השלמת רישום הבנין כבית משותף, היה למעשה הקונה בעל זכות שלא היתה עדיפה על זכויותיהם של הנושים האחרים כמו עובדים, ספקים, רשויות המס ובנקים.

מטרת חוק המכר היתה להבטיח את כספי הקונה כך שאם נכשלה העסקה בשל סיבה שאינה תלויה בהתנהגותו של הקונה, יקבל הקונה את כספו בחזרה.

תיקון 4 לחוק המכר שאושר על ידי הכנסת בשנת 2008, בא כדי להגן על הרוכש מפני קריסת חברת הבניה או הקבלן, זאת כתוצאה ישירה מקריסת חברת “חפציבה”, וקבע מספר דרכים לשם כך:

  • חובת יידוע הקונה בדבר זכויותיו;
  • החמרת הסנקציות כנגד קבלנים, גם במישור הפלילי;
  • החמרת סנקציות כנגד בנק מממן, גם במישור הפלילי;
  • מינוי ממונה ממשלתי לפיקוח על הוראות החוק.

תיקון 4 קבע כי על המוכר מוטלת החובה להודיע לקונה במועד החתימה על חוזה המכר על זכותו של הקונה להבטחת כספו, שישולם מעל סכום מעל 7% ממחיר הדירה, ולהבטיח את כספו של הקונה במתן ערובה באחת מחמש דרכים: ערבות בנקאית, ביטוח, שיעבוד הדירה, העברת בעלות לקונה או הערת אזהרה.

ברכישה מקבלן, מחיר הדירה משולם למוכר בצירוף מע”מ אותו המוכר מעביר לרשות המיסים ובמצב הנוכחי, לפני אישור הצעת החוק על ידי הכנסת, כל ביטול עסקה שלא באשמת הקונה מזכה את הקונה להיפרע מהערבות בגין כל הכספים ששילם, בצירוף רכיב המע”מ.

השינוי הצפוי בעקבות שינוי החוק

השינוי אותו הצעת החוק מציעה לקבל הוא כי ביטול עסקה שלא באשמת הקונה יזכה אותו להיפרע משני מקורות, מהערבות שהתקבלה מהקבלן – את הסכום ששולם ללא רכיב המע”מ ומרשות המיסים את המע”מ ששולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

הצעת החוק, במידה ותאושר, עשויה להקל על הקבלנים וחברות הבניה באופן משמעותי ולחסוך להם עלויות כבדות בעמלות אותן הם נדרשים לשלם על מנת להוציא ערבות בנקאית בתוספת רכיב המע”מ, עמלות המגולגלות לבסוף ומתווספות למחיר הדירה אותו נדרש הקונה לשלם.

עדיין לא ידוע כיצד ואם ישפיע התיקון לחוק על מחירי הדירות והאם לבסוף יזכו הקונים בהפחתת עלויות מחירי הדירות הגבוהים ממילא ואנו נלמד על תוצאות המהלך רק במרוצת הזמן.

 

לויטה מזור – משרד עורכי דין מקרקעין

גלילה לראש העמוד
דילוג לתוכן