הפתעות והפחתות במיסוי נדל”ן

המונח ‘מס’ מעורר אצל רבים תחושת סטרס, זאת למרות שכולנו מוקפים במיסים בשגרה, מיסים ישירים ועקיפים, בעבודה, בקניות וכמעט בכל היבטי החיים. באופן עקרוני מס הינו תשלום חובה המוטל מכוח חוק, על יחידים ותאגידים, בהתאם לפרמטרים שנקבעו בחקיקה,  על גביית המיסים אמונה רשות ציבורית, בין אם רשות מקומית או רשויות המדינה באמצעות רשות המיסים.

במדינת ישראל כיום יש מגוון רחב של מיסים, מס הכנסה, ביטוח לאומי, מע”מ, מכס ועוד, בהתאם לתחומי פעולה ועיסוק. חלק מהמיסים שייכים לתחום המקרקעין, לרבות: מס רכישה, מס שבח, מס על שכר דירה ומס ערך מוסף, כך שבנוסך למורכבות שקיימת בביצוע עסקת נדל”ן או מקרקעין, בכל עסקה יש משמעויות מס אשר נגזרות מ”חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963” ו”תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל”ה-1974″ ואולי זה לא מפתיע אבל מדובר בנושא יחסית מורכב.

מס רכישה הינו היטל אשר משלם הקונה לרשות המיסים בגין המקרקעין אותו רכש, שיעור המס נגזר בהתאם לסוג הנכס ומחירו והוא אחוז משווי העסקה.  בדירות המיועדות למגורים המס יהיה מדורג, בהתאם לעלות הנכס. כאשר מדובר בנכסים מסחריים המס הינו קבוע ואינו משתנה. שיעור מדרגות המס משתנה משנה לשנה ומתעדכן בכל 16 בינואר.

מס שבח מקרקעין הינו מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל, או ממכירה של מניות באיגוד מקרקעין ואף הוא נובע מחוק מיסוי מקרקעין. המס מחושב בזמן מכירת הדירה / המקרקעין ומוטל על המוכר. המילה “שבח” מציינת את ההשבחות שנעשו בנכס ויצרו פער בין מחיר המכירה ובין המחיר בו נקנתה ע”י המחזיק הנוכחי.

עד כאן ההגדרות היבשות ומכאן ההפתעות וההפחתות. בפנייה לאיש מקצוע כעו”ד מקרקעין הבקיא בענף הנדל”ן ובעסקאות מורכבות של רכישה או קנייה של נכסים, ניתן בהחלט למצוא פרצות ודרכים להוריד את שיעורי המס ולהקטין את התשלומים.

פטור או הפחתת מיסים, מי זכאי ומדוע?

ראשית חשוב לדעת כי בתקנות מיסוי מקרקעין מפורטים פטורים מלאים או חלקיים, הנחות והקלות  של תשלום מס הרכישה במקרים מוגדרים: הנחה לבעלי מוגבלויות – אנשים בעלי מוגבלות המוכרת ע”י המוסד לביטוח לאומי  כגון נכים, עיוורים וליקויי ראיה, הורים לילדים עם נכות בשיעור של 100%, נכי צה”ל ונכי עבודה, נכי תאונות דרכים ונפגע פעולת איבה וכד’ אלה, זכאים בעת רכישת דירה לשם מגורים להנחות משמעותיות. הנחות ניתנות גם לאוכלוסיות שונות כגון ניצולי שואה, עולים חדשים, בני משפחות שכולות ומשפחה של חללי פעולות איבה או יתומים של הרוגי מלכות.

כמו כן נקבעו מספר הקלות לעניין מס רכישה, כגון במקרה של “עסקת מתנה” דהיינו העברה ללא תמורה במכירה לקרוב (כך שלמשל  הורה המעוניין לרשום דירה על שם ילדיו כדירה ראשונה, ישלם לפי מדרגת המס כדירה ראשונה, זאת מאחר שהדירה שבבעלות הילדים היא דירתם הראשונה ולא דירה שנייה של ההורה), גם בהעברת בעלות על דירה לבן זוג, הדר ביחד עם בעל הדירה, לא יגבה מס.

גם בתשלום מס שבח ניתן לקבל בהתאם להגדרת החוק, פטור מלא או חלקי של מס שבח. למשל כאשר מדברים על מכירה של דירה יחידה, קיים פטור על מס רווח ההון זאת תנאי שמוכר הדירה החזיק בנכס היחיד שבבעלותו לפחות 18 חודשים. פטור ממס שבח ניתן גם במקרים הבאים: מכירה מירושה באם המוכר הוא בן זוג, בן ו/או נכד או בן זוג של המוריש; כאשר המוריש לפני פטירתו היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. או בעסקה ללא תמורה, בעת העברת דירה במתנה לקרוב, זאת בכפוף לתנאים אותם מציג החוק. על מנת לזכות בהנחות או הטבות במס הרכישה מומלץ מאוד להתייעץ עם עו”ד נדל”ן הבקיא בחוק מיסוי מקרקעין.

הפחתת מס הרכישה והשפעתו על ענף הנדלן

כאמור, בכל ינואר מתעדכן גובה מדרגות מס הרכישה על מקרקעין למגורים, בהתאם לשיעור עליית המדד הקבוע בסעיף 9(ג2) לחוק מיסוי מקרקעין. עבור דירת מגורים ראשונה, נקבעו המדרגות כדלהלן:

ברכישת דירת מגורים ראשונה ויחידה שיעורי המס עולים בהתאם למדרגות הקבועות בחוק ולמחיר העסקה. על חלק השווי שעד 1,744,505 ש”ח – לא ישולם מס כלל, לאחר מכן בהתאם לעלות הנכס. זה נכון לכל נכס למגורים דירה, בית או קרקע לבנייה.

ביולי 2020 עודכנו מדרגות המס עבור דירה נוספת או דירה להשקעה במטרה לעודד את הענף ולתמרץ את המשקיעים על מנת שיחזרו לשוק הנדל”ן, שיעורי המס עודכנו כדלקמן:

המשמעות של הפחתת מס הרכישה על דירה שניה או דירה להשקעה היא חסכון עצום למשקיעים, סכומים העשויים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי ₪ בכל השקעה.

חשוב להבין כי לא כל מי שאוחז בשתי דירות מוגדר משקיע ויש לא מעט אנשים המוגדרים כ”משפרי דיור”. דהיינו, אנשים אשר רכשו דירה בעודם אוחזים בדירה בבעלות. הסיטואציה נכונה לכל מי שרכש “דירה על הנייר” מקבלן, דירה שהשלמתה טרם הסתיימה או דירה יד שנייה שהפינוי בה נדחה. החוק מקנה להם אפשרות להקפיא את תשלום המס ולהחזיק בדירה בבעלות עד 18 חודשים מרגע בעלות על דירתם החדשה, ללא צורך לשלם מס רכישה, זאת מתוך מגמה שלא יפסידו על דירתם הקיימת ולא ימכרו אותה בהפסד. לאחר שימכרו את הדירה הראשונה במסגרת פרק הזמן הנתון, לא יתפס הדבר כאילו זאת דירתם הראשונה מבחינת מסרגות המס, אך אם לאחר תקופה זו לא ימכרו את הנכס, כך שיהיו להם שתי דירות בבעלותם, יאלצו לשלם את המס בהתאם למדרגות מס הרכישה  על דירה שנייה.

כאמור, עסקאות נדל”ן הן עניין מורכב וכאשר נכנס גם נושא המיסוי למשוואה הדבר מורכב כפליים. על מנת להימנע מעסקאות כושלות, בזבוז משאבים ובעיקר כאבי לב, אנו ממליצים להיוועץ עם עו”ד המתמחים במשפט אזרחי, דיני חוזים ובחוק המקרקעין ובעלי ניסיון רב ומוצלח (אלפי חוזי מכר) בתיקים בתחום. משרד בו עורכי הדין חיים את עולם הנדל”ן, מכירים את ענף הבנייה והשחקנים בו, יודעים כיצד להתמודד מול חוזה קבלן וכיצד להגן בצורה מיטבית תוך שמירה על האינטרסים של הלקוחות.

פנייה למשרד עו”ד לויטה-מזור מבטיחה ליווי צמוד ומקצועי בכל שלבי ניהול התיק, יחס אישי, דיסקרטיות מלאה ואיכות ללא פשרות.

מוזמנים ליצור עמנו קשר
03-6932823