האם התכתבויות בין הצדדים הינם הסכם מכר מחייב?
בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב (בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים – עמ”ש 26328-10-17 החלטה מיום ה- 10.2.2019) נדון לאחרונה מקרה ובו צד טוען לקיומו של הסכם מכר מחייב, אשר השתכלל אגב חליפת תכתובות בין המוכר לבין הקונה.
מדובר בזוג אשר היה נתון בהליכי גירושין, במסגרתם הגיעו הצדדים להבנה בדבר פירוק השיתוף ביניהם בדירת מגורים.
במהלך תקופת מה, הוחלפו בין באי כוחם של הזוג תכתובות דוא”ל שעניינם בבקשה לקבלת טיוטת הסכם מכר, אולם, בשלב מסוים, טענה בת הזוג כי היא הסכימה למכור את חלקה בדירה לבן הזוג, רק במסגרת הסכם גירושין כולל, אשר לא נחתם בסופו של דבר.
בן הזוג הגיש תביעה לאכיפת הסכם מכר, אך הערכאה הראשונה דחתה את תביעתו וקבעה כי מדובר היה בהצעה לניהול משא ומתן בלבד ולכן אין המדובר בהסכם מחייב.
כמו כן, בת הזוג טענה כי הצדדים לא הביעו מפגש רצונות, גמירת דעת ומסוימות, והמשא ומתן כלל לא השתכלל לכדי הסכם מחייב. עוד טענה בת הזוג באשר לדרישת הכתב, כי העדר הסכם חתום מהווה ראיה חשובה ביותר המעידה על העדר גמירת דעת.
על החלטה זו הגיש בן הזוג ערעור לבית המשפט המחוזי.
בית המשפט המחוזי הפך את החלטתו של בית המשפט קמא וקבע כי הפרשנות המשפטית שיש ליתן לעובדות המקרה מובילה בהכרח למסקנה כי אכן נכרת הסכם מחייב בין הצדדים.
בית המשפט המחוזי חזר על עקרונות היסוד של כריתת חוזה: הצעה וקיבול, גמירות דעת ומסוימות.
ההצעה היא “מסוימת” כאשר ניתן עם קיבולה להפכה לחוזה (הצעה מלאה ומדויקת ללא צורך במשא ומתן נוסף). אין הכוונה דווקא שתהא הסכמה על כל הפרטים אלא רק על הפרטים החיוניים.
במקרה הנדון, הצדדים הסכימו על מכירת הדירה, על חלוקת התמורה ביניהם, על חלוקת המסים ועל אופן החזר המשכנתא.
כמו כן, היתה התייחסות מפורשת לתמורה שהוצעה עבור הדירה (ובן הזוג הסכים להיקשר בהסכם על בסיס שווי זה) – בית המשפט קבע אם כן, כי במכלול פרטים אלו יש משום “קיבול”.
בנוסף, קבע בית המשפט כי חילופי תכתובות מאוחרים יותר אינם מהווים שינוי בהצעה, שכן יתכנו תגובות, והתכתבויות אשר אינם מהווים הצעה חדשה או קיבול תוך שינוי.
טענה נוספת אשר הועלתה על ידי בת הזוג נסובה סביב כוונתה הסוביקטיבית שכן כלל לא התכוונה להיקשר באותו שלב בהסכם מחייב. לעניין זה, הזכיר בית המשפט כי גמירות הדעת של הצדדים תיבחן באופן אוביקטיבי, בהתאם להתנהגותם, דבריהם ותוכן ההסכם שבין הצדדים בלבד (ולא בהתאם לרחשי ליבם).
באשר לטענה בדבר היעדר הסכם כתוב – נטען כי “קיומו של הסכם חתום הינו ראיה חזקה בדבר גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה. היעדרו של הסכם חתום הינו נתון חשוב הנבחן על פי כלל נסיבות המקרה. לעיתים ניתן להסיק ממנו כי הצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר בחוזה, ולעיתים ניתן להסיק מכלל הנסיבות כי למרות שלא נחתם הסכם, הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה”.
בית המשפט ציין גם עיקרון נוסף בדיני החוזים בישראל, לפיו הסכם יכול שיהא גם בעל פה ולאו דווקא בכתב.
לאור כל האמור לעיל, קבע בית המשפט המחוזי כי יש לראות בחילופי התכתובות בין הצדדים כהסכם מכר מחייב לכל דבר ועניין.
[לנוחותכם, ראו לעיל במצורף את פסק הדין בבית המשפט המחוזי]
על פסק דינו זה של בית המשפט המחוזי הוגש ערעור לבית המשפט העליון (עמ 1796/19), אולם הוא נדחה.
בהתאם למאמר זה מומלץ להתייעץ עם עורכי דין מקרקעין גם לפני תחילת מגעים לרכישת או קניית נכסים
