ישנה אמירה מאוד ידועה המשויכת לפרנסיס בייקון אשר מציינת כי “ידע הוא כח”.
בניגוד להרבה מאוד אמרות שפר או ציטוטי חכמה, כאן לא מדובר על קלישאה כלל וכלל. פעמים רבות יוצא לנו לפגוש לקוחות, שרק אם היו יודעים פרט קטן אחד היו נמנעים מלהיכנס לבור גדול במיוחד.
הפרט הזה הוא “זיכרון דברים”.
אם היינו מזוכים בתמורה כספית על כל מקרה בו שמענו: “אבל חתמתי רק על זיכרון דברים”, כנראה היינו יכולים לפרוש לאיזה אי טרופי, אבל אנחנו כאן להעביר את המידע החשוב הזה אשר יחסוך מצדדים לעסקה זמן, כסף ובעיקר עוגמת נפש.
אז מהו אותו ‘זיכרון דברים’ חמקמק?
הגרסה הקצרה לתשובה היא, שלמעשה מדובר בהסכם לכל דבר!
רבים טועים לחשוב כי אותם תנאים ראשוניים שסוכמו בין הצדדים והועלו על הכתב במסגרת אותו זיכרון דברים, הם רק נתונים ותו לא.
אך למעשה, כאשר צדדים מנהלים משא ומתן, עולות סוגיות והסכמות שונות הנוגעות למהות העסקה, כדוגמת המחיר המוסכם, תנאים, שמות ונתוני הצדדים וכד’, ואלו מהווים את הבסיס להסכם המפורט שיערך ע”י עורך דין מוסמך ויחתם באופן מסודר.
חשוב להבין כי זה אמנם מסמך ראשוני והוא מאוד תמציתי, אבל גם מאד מאוד מחייב!
לא פעם מגיעים לקוחות נסערים כאשר הם מגלים כי אותו נייר תמציתי עליו שרבטו בכתב יד כמה משפטים, מחייב אותם והם אינם יכולים לסגת מהמצוין בו או להתחרט. חשוב להבין ולהפנים כי מסמך אשר מכיל את כל פרטי העסקה המהותיים, נחשב לחוזה לכל דבר ועניין, בין אם כתוב על הדף, בהסכם, חוזה או זיכרון דברים, וחלים עליו דיני החוזים בהתאם לחוק החוזים.
כיצד ניתן אם כן להגן על האינטרסים בעת ניהול מו”מ?
בעולם העסקי של היום, ההמלצה היא להיעזר בגורמים מקצועיים בכל עסקה הנרקמת בין צדדים, זאת בשל העובדה כי הוכח שלא כולם מגיעים למו”מ בתום לב ויש כאלו המנצלים חולשות או חוסר ידיעה והבנה של אנשים. זה קורה בעיקר בעסקאות מכר של רכבי יד שנייה אולם גם בעסקאות רכישת דירה.
ובכל זאת, במידה ומעוניינים לפעול באופן עצמאי, לפחות בהליך הראשוני, מומלץ להכיר מעט את החוק הרלוונטי ולהיות עם חושים חדים. כאשר מדובר על שני צדדים הבאים בתום לב ומעוניינים לעגן את ההסכמות בניהם ללא מתן התחייבות יש פתרון משפטי פשוט, אך לא ממש ידוע, של הוספת תנאי הנקרא בהגה המשפטית “תנאי מפסיק”.
הוספה של תנאי זה מבטיחה כי אם צד יסתייג או יבקש לסגת מן ההסכם תהיה לו אפשרות לעשות כן. בתנאי ניתן להגדיר חתימה מלאה על ההסכם, שינוי במצב נכס, שינוי בשערי מטבע, קבלת מימון ועוד. באם התנאי לא מתקיים תוך פרק זמן מוגדר מראש, ההסכם מאבד מתוקפו.
בעולמות התוכן בו אנו עוסקים, בעיקר במקרקעין ונדל”ן, חשוב להבין כי זיכרון דברים מעט יותר מאתגר וכפוף גם לחוק המקרקעין תשכ”ט-1969.
סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע את צורת ההתחייבות בעסקאות מקרקעין: ” התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב”, לפיכך, כל סוג של מסמך שנערך ונחתם עשוי להיחשב כחוזה שריר וקיים, לכל דבר ועניין.
לכן, כאשר ישנה סיטואציה של צד המעוניין למכור דירה וצד השוקל לרכוש אותה, מומלץ להימנע מחתימה על זיכרון דברים. הרי דירה אינה רכישה פשוטה או הוצאה פעוטה וחתימה מתוך לחץ “לא לאבד את הדירה”, או כי “מדובר במציאה” ו”אין דירות כאלה בשוק”, עלולה לכבול את הצדדים, בעיקר את הצד המתחרט ולא ניתן גם בכלל לשפר עמדות.
בעיקרון עסקאות מקרקעין הן מורכבות ויש להיכנס אליהן מתוך הבנה וידיעה או בליווי מקצועי שמסייע בכל הבדיקות הנדרשות. לא כולם יודעים שיש לבצע בדיקת מצב הזכויות בנכס, שעבודים, משכונים, עיקולים, לוודא שאין צווי הריסה או הגבלות בנייה או זכויות בנייה מוגבלות, לעיתים על הנכס ישנן תביעות כאלה ואחרות וחבויות מס שעלולות לפגוע מאוד ברוכש ואם לא יבדוק הכל בשלבי המו”מ ויחתום על זיכרון דברים יאלץ להתמודד איתם בבית המשפט.
על מנת להימנע מעסקאות כושלות, בזבוז משאבים ובעיקר כאבי לב, אנו ממליצים להיוועץ עם עו”ד המתמחים במשפט אזרחי, בקיאים בדיני חוזים ובחוק המקרקעין ובעלי ניסיון רב ומוצלח בתיקים בתחום.
פנייה למשרד עו”ד לויטה-מזור מבטיחה ליווי צמוד ומקצועי בכל שלבי ניהול התיק, יחס אישי, דיסקרטיות מלאה ואיכות ללא פשרות.
