חלום הדירה מקשר בין אנשים רבים, לכולם אותה כמיהה להיות בעלי נכס חדש לפחות פעם בחיים.
אך, מחירי הנדל”ן שממשיכים להרקיע ולרגע לא עוצרים לא תמיד מאפשרים רכישה של דירה בפרויקטים הנוצצים, כך שנוצר מצב בו צריך להמציא פתרונות יצירתיים.
שני פתרונות נדל”ן כאלה הם קבוצת רכישה וקבוצת רוכשים מה שמכונה גם קבוצת קנייה. מדובר על שתי תופעות שאולי נשמעות זהות, אך יש בניהן שונות רבה ומאוד משמעותית. בשני המקרים מדובר על התאגדות של אנשים המעוניינים יחד להגשים את החלום בצורה הבטוחה והזולה ביותר.
חשוב להבין כי המוניטין השלילי שיצא בעיקר לקבוצות רכישה אינו סותם את הגולל מעל הפתרון וחשוב להיות עם אצבע על הדופק בכל שלבי התהליך, לפחות עד שייחקק החוק להטלת פיקוח ורגולציה על קבוצות רכישה, אשר כרגע נמצא בשלב של הצעת חוק לתיקוני חקיקה.
קבוצת רכישה
קבוצה של אנשים המתאגדת למיזם רכישה של קרקע ובניית יחידות דיור לבנייה משותפת. הקבוצה בדרך כלל מתאגדת סביב עוגן שהוא האוטוריטה המקצועית. בחיבור עסקי זה ניתן להבטיח שליטה במהלכי המיזם והוזלת עלויות רכישה ובנייה, קביעת הגופים המבצעים והמלווים לרבות משרד עו”ד מקרקעין, משרד אדריכלים, לבחור גוף שילווה פיננסית, חברה קבלנית, בדק בית וכו’. התאגדות זו הופכת את חברי הקבוצה לבעלי הקרקע, היזמים והמשווקים של הפרויקט.
על מנת שפרויקט יחשב כקבוצת רכישה חייבת להישמר ההפרדה בין עסקאות רכישת הקרקע ובין עסקת הבנייה, כאשר מדובר על שתי עסקאות נפרדות. עוד אסור שתהיה זיקה בין מארגן הקבוצה, בעל הקרקע והקבלן המבצע ורכישת הקרקע חייבת להיות באמצעות גורם שלישי ללא תלות או מחויבות מוקדמת לגורם זה או אחר. במידה ותתגלה זיקה בין הגורמים רשויות המס יגבו מיסוי מלא והיתרון היחסי של רכישה מוזלת יעלם.
בהצטרפות לקבוצת רכישה חשוב מאוד לבדוק היטב מספר עניינים מהותיים:
- בראש ובראשונה מי מארגן הקבוצה, מה ניסיונו ואמינותו, מה המוניטין שלו בענף הבנייה והנדל”ן באופן כללי ובתחום קבוצות הרכישה בפרט, האם יש עוד פרויקטים ומה הסטטוס שלהם.
- מעבר למידע “המודיעיני” הזה, חשוב מאוד לבצע בדיקה יסודית על האיתנות הפיננסית של היזמים והמבצעים של הפרויקט, הבדיקה פשוטה למדי וכוללת חיפוש בגוגל, בדיקה ברשומות BDI או ב – Dun & Bradstreet על מצבו הכספי של הקבלן, היבטים משפטיים ותביעות, מידע על תיקי הוצאה לפועל, דוחות מרשם החברות, עיון בתיק התאגיד וכן איתור מידע על חדלות פירעון או קשיים תזרימיים שעלולים לסכן את העסקה.
- בנוסף לזהות העומד בראש הקבוצה, או מה שמכונה היזם, מומלץ מאוד לבדוק גם את החברים האחרים, ראשית חשוב לוודא שמדובר על קבוצה אמיתית ולא פיקטיבית. זהות הרוכשים הנוספים קריטית לקבלת ההחלטה וההשקעה. מאחר שהצלחת המיזם בעיקר ברמה הכלכלית, תלויה בכל חבריה וזה עוד לפני העובדה שאלה כנראה יהיו השכנים שלכם בטווח הרחוק.
- עניינים בירוקרטיים: החל מבדיקה של הבעלות על הקרקע באמצעות הוצאת נסח טאבו מעודכן ובדיקת הרשומות, במידה ונחתם הסכם אופציה בין בעלי הקרקע ובין נציג הקבוצה, יש לבדוק בקפידה את ההסכם ונספחיו. לעיתים קיימים מספר הסכמים נפרדים לרכישת הקרקע, שירותי הבנייה, נותני שירות נוספים ועוד. חשוב מאוד לבחון בצורה מקצועית את הנוסחים השונים של הסכמי ההתקשרות בינו ובין כל הנוגעים בדבר ונותני השירותים. מאחר שמדובר בהיבטים משפטיים מהותיים מומלץ לא לבצע את הבדיקה לבד, אלא להיעזר בשירותיו של משרד עו”ד המתמחה בתחום המקרקעין בעל ניסיון בליווי קבוצות רכישה ורוכשים.
- זכויות על הקרקע והיתרי בנייה: חשוב מאוד לבדוק באופן עצמאי ולא להסתמך רק על “המילה” של הנציג, בתב”ע מהם הזכויות העדכניות והתקפות על הקרקע, כמה דירות או יחידות ניתן לבנות, באיזו צפיפות, מה הדרישות של השטחים הציבוריים ועוד באותו נושא מומלץ לוודא שיש כבר היתר בנייה מאושר.
- עניינים כספיים: מעבר לעובדה שכל אדם חייב לבדוק את ההיתכנות הפיננסית העצמית בנוגע לרכישת קרקע ואפשרויות המימון העצמיות. חשוב מאוד לבדוק כמה דברים כלליים בנוגע לפרויקט. האם ידרשו הרוכשים לשלם מע”מ על הקרקע (כמו ברכישה של אדמת מנהל), לבדוק את סוגיות המיסוי המתבקשות כמו בכל עסקת מקרקעין ועוד. מבחינה כספית צריך לוודא מראש מה הסכום אותו יש צורך להפקיד במקרה שפורשים מהקבוצה על מנת שהמיזם כולו לא יקרוס.
- ביצוע הערכה ואומדן אופטימי ופאסימי בנוגע לעלויות הצפויות, באמצעות עיון בדו”ח אפס. זהו דו”ח המשקף היתכנות כלכלית בכל פרויקט נדל”ן. הוא נערך ע”י שמאי מקרקעין הבוחן את שווי הקרקע, עלויות הבנייה בהתאם לסטנדרטים שנקבעו על ידי היזם, צפי לשווי הפרויקט לאחר השלמתו, הכנסות צפויות מהנכס, ובנוסף גם ניתוחים באשר לשינויים אפשריים בעלויות התשומות, בנייה, מחירי הנדל”ן וכד’
- ליווי בנקאי: מומלץ על המצטרף הפוטנציאלי לקבוצת הרכישה לוודא שיש גוף מימוני שמלווה את הפרויקט. זאת במטרה להבטיח שכל החברים יקבלו מימון (משכנתא) ושכל החברים עברו את אישור הגוף המממן והם בטוחים מבחינת המימון.
- ביטחון: מאחר שבקבוצת רכישה חברי הקבוצה הנם היזמים והקבלנים לא חלה עליהם אחריות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974 המגינה על רוכש דירה מקבלן, לכן חשוב מאוד להסדיר אחריות זו במסגרת הסכם משותף וכן כקבוצה חייבת להיות דרישה מהקבלן ערבות מכר.
מי ששוקל הצטרפות לקבוצת רכישה חייב לבחון את היתרונות והחסרונות ולהיות מודע לכל הניואנסים:
יתרונות
- חסכון כספי משמעותי עד לכדי 20% מעלויות פרויקט הבנייה. זה מתחיל בעלויות רכישת הקרקע שאין צורך לשלם עליהם מע”מ במידה ורוכשים מגורם פרטי, גם מס הרכישה יהיה ברוב המקרים נמוך, מאחר שהוא מכיל רק את ערכה הכולל של הקרקע. הוצאות כלליות נמוכות יותר מאחר שמדובר על כוחה של קבוצה והיטלים שמתחלקים ולא “נופלים על כיס” אחד. ישנו חסכון משמעותי גם בעלויות שיווק ותקורות.
- ניהול עצמאי – האוטונומיה בניהול מסייעת לחברי הקבוצה להיות עם אצבע על הדופק ולשמור על האינטרסים הרבה יותר צמוד מחברה חיצונית. ההתנהלות בטוחה ויעילה וידה של חברי הקבוצה על עליונה מאחר שהקרקע בבעלותם.
- שליטה מוחלטת בכל חלקי הפרויקט, בבחירת המבצעים והמלווים ועד לרמות התכנון, העיצוב והגימורים.
חסרונות
- סיכון גבוה – מאחר שמדובר על מיזם ללא ערובות הצלחה חברי הקבוצה חשופים לסיכונים ולהפסד ההשקעה.
- קיימת תלות עצומה בשאר חברי הקבוצה, היציבות תלויה במצב החברים הן בקבלת ההחלטות והן במימון, כאשר אחד מסרב לשת”פ ו/או נקלע ל’שיים זה מערער את כל הקבוצה ואף יכול למוטט את המיזם.
- נדרש שריון הון עצמי גבוה כבר בשלבי המיזם הראשוניים עוד טרם קבלת היתרי בנייה והאישורים, יש צורך לרכוש את הקרקע במחיר מלא ולא פעם זה החסם או מה שמונע את המשך הפרויקט כי לאחר הרכישה לא נותר כסף לבנייה.
- מדובר על הליך ארוך מאוד שלעיתים גולש אל ממעבר למה שתוכנן מלכתחילה.
קבוצת רוכשים
לעומת קבוצת הרכישה בה חברי הקבוצה רוכשים את הקרקע, כאן מדובר על קבוצה מעט יותר שמרנית ופחות הרפתקנית. קבוצת רוכשים היא התאגדות של אנשים פרטיים לשם רכישה מרוכזת של דירות או בתים בפרויקט בנייה נתון. קבוצות עוצמה אלה יכולות להיות קבוצות ממוסדות כגון כח הקנייה של מועדוני צרכנות מסוימים, השתייכות לוועדי עובדים, חבר, קרנות השוטרים וכד’
ההתאגדות הזו מהווה כח קנייה ומיקוח בעיקר בקבלת הנחה והטבות במפרט הטכני של הדירה, תנאי התשלום, הוזלת עלויות ושיפור המפרט הקיים בהסכם. חברי הקבוצה יכולים להוזיל עוד יותר את עלויות הרכישה בכך שהם מתאגדים גם מול נותני שירותים כגון יועצי משכנתאות, ליווי וסיוע משפטי של עו”ד מקרקעין, רכישת טובין ועוד. אין כאן שותפות אלא התאגדות לא משפטית ולא חוקית.
האינטרס העומד בבסיס ההתארגנות הזו הוא נטו חסכון כספי, אין כאן תלות אמיתית בשאר חברי הקבוצה כפי שיש בקבוצת רכישה. אמנם מומלץ לעשות בדיקות מקדימות כפי שעושים בכל רכישה של דירה, אך אין צורך לערוך בדיקות מורכבות כפי שהשתייכות לקבוצת רכישה דורשת, מאחר שברוב המקרים מדובר על חברות בניה או נדל”ן יציבות ש”סוגרות” מבצעים בצורה מסודרת וממוסדת.
יתרונות
- חסכון אמיתי בעלויות הרכישה (למען האמת מדובר על מצב של Win-Win מול חברות הבנייה אשר חוסכות מאמצי פרסום, שיווק ומכירות), הרוכשים המאורגנים עשויים לזכות בהנחה משמעותית של עד 15% ממחיר מחירון של דירה בהתאם למיקום ולסטנדרט הנתון ועוד מתנות והטבות במפרט.
- תשלומים בהתאם לאבני הדרך. שלא כמו קבוצת רכישה שהתשלום נעשה למן היום הראשון של המיזם, בקבוצת רוכשים התשלום מתבצע בהתאם לקצב ההתפתחות של הבנייה כאשר היום הראשון הוא יום הוצאת היתר הבנייה ולא מוקדם לזה.
- ודאות וביטחון – כל חברי קבוצת הרוכשים יודעים בוודאות מה העלויות הסופיות של רכישת הדירה ואומדן מדויק יחסית למועד מסירתה. כמו כן, במקרה כזה ההסכם נערך באופן אישי בין כל רוכש ובין הקבלן בחוזה רכישת דירה כאשר חוק המכר מגן על זכויות הרוכשים כמו כל רוכש דירה מקבלן ובעסקה מסוג זה ניתנות לרוכש כל הביטחונות בהתאם לחוק המכר ולתיקון החוק.
חסרונות
- בקבוצת רוכשים האפשרות לחסוך בעלות הדירה יותר נמוכה מאשר הפוטנציאל לחיסכון ורווח הקיים בקבוצת רכישה. כמו כן, יחסית לקבוצת רכישה רמת השליטה ברכיבי ומאפייני הפרויקט נמוכה יותר וכך גם היכולת לקיים משא ומתן לגביו.
- חוסר שליטה: לחברי קבוצת רוכשים, בניגוד לחברי קבוצת רכישה, אין כמעט שליטה או Say בפרויקט, הם יכולים לחסוך סכומים נאים ואולי לזכות בהטבות כאלה ואחרות, אך זה כל היתרון, אין שליטה על מאפייני הפרויקט, סגנון הבנייה וכד’
- מיקום נתון: קבוצות רוכשים מגיעות לפרויקטים בהקמה באזור ספציפי, אין כמעט יכולת להתגמש על הקרקע. זאת בשל העובדה שלא בכל מיקום שווה לחברות הבנייה והקבלנים להציע עסקה לקבוצות רוכשים כאלה ואחרות. ישנן קרקעות “לוהטות” ופרויקטים אטרקטיביים שאין להם צורך במתן הנחות והדירות נחטפות כמו לחמניות. לכן הרבה מאוד מפרויקטים ייעודיים לקבוצות רוכשים נמצאות באזורים ייחודיים שלא מתאימים לכולם.
בין אם בוחרים להצטרף לקבוצת רכישה או בין אם מארגנים או מצטרפים לקבוצת רוכשים, חשוב מאוד לעשות את המהלכים בצורה נכונה ומקצועית. רצוי כמובן לקבל ליווי מגורם הבקיא בתחום המקרקעין, מכיר את עולם הנדל”ן על בוריו, חי את השטח ואת היבטי המיסוי והמשפט והתנודות והניואנסים הקיימים. אנו ממליצים להיוועץ עם משרד עו”ד המתמחה במשפט אזרחי, דיני חוזים ובחוק המקרקעין עם ניסיון רב ומוצלח בתיקים בתחום. פנייה למשרד עו”ד לויטה-מזור מבטיחה ליווי צמוד ומקצועי בכל שלבי ניהול התיק, יחס אישי, דיסקרטיות מלאה ואיכות ללא פשרות.
מוזמנים ליצור עמנו קשר
03-6932823 office@lmlaw.co.il
